במידה ומתבצעת התקשרות מול חברת ניהול גרועה, לא יעזור שום לווי משפטי. המוצא היחיד יהיה תביעה משפטית. הליווי המשפטי למעשה כולל את:
- בחינת הנכס ומצבו
- בחינת החוזה המוצע לשם רכישת הנכס
- בחינת החוזה שנחתם בין הרוכש לבין חברת הניהול
- בדיקה ממשית כי הנכס אכן נרשם על שמו של הקונה
עם זאת, קריסה של חברת ניהול, אי תפקוד החברה, מעשי תרמית מצד החברה וכו’ עלולים לגרום לאובדן ממשי של הנכס.
תפקידה של חברת הניהול הוא תפקיד מרכזי. על חברת הניהול לדאוג בראש ובראשונה לאכלוס הדירה ע”י שוכרים אמינים ולהעברת תשלומי המיסים לעירייה שבה מצויה הדירה. אי תשלום כאמור עלול לגרום לעיקול הנכס ע”י העירייה ומכירתו בהליך של מכירה פומבית.
חברת הניהול מתחייבת גם לתחזק את הבית באופן שוטף, לפנות את השלגים המצטברים סביב הבית ולעשות את כל הנדרש לשם שמירת הנכס הן מהבחינה הפיזית והן מהבחינה המשפטית, ולתת תחושה, כאילו הרוכש עצמו נמצא שם בפועל.
למעשה, לא תמיד כך הם פני הדברים, ולא פעם רוכש הנמצא כאן בארץ, אינו מודע למצבה המשפטי והפיזי של הדירה. חברות הניהול שמחות לנצל בורות זאת ו”לרכב” על כך. לכן הדו”חות המגיעים מחברות הניהול, הם לא פעם דו”חות פיקטיביים המכילים הוצאות תיקונים שונות שקוזזו מהתשואה ותשלומי מיסים. אך בפועל לא תיקונים ולא תשלומי מיסים. החברות גורפות את הכסף לכיסן הפרטי והרוכש נותר ללא שוכרים, ללא תשואה וללא דירה.
לפנייה ישירה אל עו”ד יהונתן גולדברג לחץ/י כאן
הרוכש חייב לדאוג לקבלת דו”חות שוטפים בכל הנעשה בקשר לדירה. לדרוש מידי פעם דו”חות רישומיים של הנכס ולהיות עם היד על הדופק. במידה והרוכש לא יודע כיצד לעשות זאת עליו לשכור שירות מקצועי של עו”ד לשם המעקב אחר מצב הדירה. כך שאם וכאשר תועלה כל בעיה שהיא, היא תבוא על פתרונה באופן מידי, בזמן שעוד ניתן לתקנה.
לעיתים לחוזה הנערך מול חברת הניהול, חשיבות גדולה יותר מאשר החוזה הנערך בין המוכר לקונה. החוזה מול חברת הניהול חייב להכיל סעיפי הפרה ואף פרטים אישיים של מנהל החברה, וזאת לצורך הגשת תביעה אישית במידה והחברה תיסגר ביום מן הימים, ללא כל הודעה מוקדמת, ותוך גרימת נזקים אשר לעיתים בלתי הפיכים. כאשר מנהל החברה מודע לאחריותו האישית לנכס, הוא לא יזלזל ברוכש וידאג לעשות כמיטבו כדי להימנע מתביעות סרק.
מה עושים כאשר נוכחים לדעת שחברת הניהול לא מתפקדת?
אם למרות כל המאמצים שעשה הרוכש מצדו בקשר עם הסכם הניהול ובחינת מצב הדירה, עדיין רואים שהדברים לא מתהלים באופן תקין, יש לפעול בדחיפות להחלפת חברת ניהול.
חברת ניהול אינה הבעלים של הנכס, אלא הרוכש. חברת ניהול לעולם לא תפסיד את הנכס, מי שיפסיד את הנכס הוא הבעלים. חברת ניהול גרועה ככל שתהיה תמיד תצא ברווחים. לכן בעת שמבחינים במשהו לא תקין יש לערוך בירור מקיף, ולפעול מידית כמו בעת רכישת הדירה ולמצוא בדחיפות חברת ניהול חלופית. אם יש צורך אז להחליף שוב ושוב חברה עד שהניהול יבוצע כראוי.
חברת הניהול היא למעשה הזרוע המבצעת אבל ה”מוח”, ו”לוח הבקרה” הינו הרוכש. אם אין לרוכש את הכלים והידע הנדרש לערוך בדיקה שוטפת ורציפה אזי יש להיעזר בעו”ד שיעשה זאת עבור הרוכש.
הכתבה מאת עו”ד גולדברג יהונתן – חזק בליווי עסקאות בארה”ב וניהול תביעות נגד חברות ניהול. באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו