אז איך מעריכים שווי של נכס?

בשיתוף ברק רום

לשכור שמאי מקרקעין או להעריך שווי לבד?

ישראלים רבים שרוצים להעריך את שווי דירתם למטרת מכירתה מתבססים על המחיר בו רכשו אותה, מוסיפים עלויות של שיפוצים שנערכו לאורך השנים, ומעגלים למעלה כדי לצאת ברווח. זו שיטה נפוצה וסבירה למדי, אולם מי שאיננושמאי מקרקעיןמקצועי נוטה להתעלם מהיבט חשוב: למעשה, שווי של נכס תלוי באופן משמעותי מאוד לא רק בנכס עצמו - אלא גם, ולעיתים בעיקר, במה שיש מסביבו.

שמאי מקרקעין מנוסה יכול לסייע לקבוע את שוויו של נכס באופן שקול ומדויק המורכב משלל פרמטרים שונים. אם אתם מבקשים לבצע את ההערכה באופן עצמאי, דעו שיתכן שמבלי לשים לב אתם מתעלמים משיקולים משמעותיים שיכולים להשפיע על ערך הנכס שלכם.

שיקולים נוספים שיש לקחת בחשבון בעת הערכת שווי נכס:

מובן מאליו ששטח הדירה עצמה משפיע על ערכה, שכן דירה ששטחה גדול תהיה שווה יותר מדירה קטנטנה. אולם יש להתחשב גם בקומה בה מצויה הדירה, במספר המעליות בבניין, אם יש חניה או מחסן וכדומה. מעבר לכך, חשוב לדעת ששווי הדירה מושפע באופן משמעותי גם, ואולי בעיקר, מן המיקום שלה; משום שלאופיו של האזור ולרמה הסוציואקונומית של התושבים בו יש השפעה על רצון הרוכשים לרכוש את הנכס - ואלה דברים שעשויים להשתנות לאורך זמן, גם על פני שנים ספורות בלבד.

למשל, דירה קטנה בשכונת יוקרה עשויה להיות שווה יותר מאשר דירה גדולה באזור שנתפס בעייתי מבחינת אופי האוכלוסיה, התשתיות העירוניות או הבינוי הסביבתי. גם להיצע ולביקוש באזור יש השפעה על המחיר: באזור מבוקש מאוד המחירים יהיו נמוכים יותר, ולהיפך.

מיקום הדירה חשוב גם בהקשר של נגישות תחבורתית וקרבה למוסדות ציבוריים כגון קופות חולים וגני ילדים (פרמטר סובייקטיבי שיכול להיות בעל ערך שונה לרוכשים פוטנציאליים שונים). אם למשל מאז שרכשתם את הדירה בנו בקרבתה קניון ו/או הוסיפו תחנת אוטובוס, יש לכך השפעה על שוויה המעודכן.

סיכום

הערכת שוויו של נכס היא משימה מורכבת, ולכן מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיוכל להתחשב גם בפרמטרים שלא העליתם בדעתכם. ככל שההערכה תהיה מדויקת יותר, כך תוכלו להיות בטוחים יותר שביצעתם עסקה מוצלחת.

בשיתוף ברק רום