עסקאות נדלן קלאסיות בציפייה ששוק הנדל”ן יעלה
לדברי השמאית המומחית תמר אברהם (בעלת ותק של 25 שנים) קיימות כמה אופציות לעסקאות בנדל”ן. עסקאות נדלן קלאסיות, המצריכות הון עצמי מאוד גבוה, והן לא מניבות בהכרח תשואה גבוהה למשל, עסקאות נדל”ן קלאסיות, בהן רוכשים דירה ומשכירים אותה בתשואה ממוצעת שבין 3% ל - 3.5%.
יש עולם ומלואו של תחום השקעות פיננסיות בנדל”ן שרוב הציבור לא מבין או לא מודע אליהן ובטח שלא מבחין בהבדלים ביניהן.
הכוונה כפי שאנו, אנשים מהיישוב הלא בקיאים ברזי הנדל”ן אבל עם הגיון בריא, מבינים שהכוונה היא לרכישת קרקע בשלב מתקדם (לפני הפשרה) בלבד. בשלב זה אין סיכון שהקרקע לעולם לא תופשר וצריך מסתבר נדרש תזמון מסוים מאוד כדי להיכנס לעסקת השקעה בקרקע כזאת.
שאלנו את תמר אברהם שמאית המקרקעין, מה יש לה לומר על אפיק השקעה זה: “רכישת קרקע כזאת בתכנית שמצד אחד משנה את ייעוד הקרקע באופן סופי אך מצד שני, הקרקע עדין לא קפצה לשווי הסופי שלה כזמינה לבניה, מנצלת תיזמון מיוחד שקורה בפערי שווי בין ההפשרה להפיכת הקרקע להיות זמינה לבניה. הקרקע הופכת להיות זמינה לבנייה לאחר כמספר שנים ומחירה קופץ ומייצר הזדמנות לרווח משמעותי. אם עושים זאת נכון, מדובר בחלון הזדמנות להרוויח עם הון עצמי קטן את עליית השווי מההפשרה ועד שהקרקע זמינה לבנייה לאחר כמספר שנים. בשלב זה, מדובר בעסקת השקעה בנדל”ן ולא עסקת נדל”ן קלאסית”.
מהמתרחש בשוק ההשקעות בקרקעות, מסתבר שמי שמראש יש לו כסף, מסוגל לרכוש קרקעות כאלה מיוחדות במיליוני שקלים שהופכות לאחר מכן כשהקרקע זמינה לבנייה לנכסים, בכך בעל ההון העלה באופן משמעותי את ההון העצמי שלו. הטיימינג הנכון (לרכוש לפני ההפשרה) הוא ששיחק תפקיד.
איך אדם פשוט עם הון עצמי קטן יכול להיכנס לעסקאות כאלו – כמה שלבים:
שלב ראשון - קרקע מאושרת סופית. לרכוש קרקע בתכנית מאושרת סופית באזור בו קיימים ביקושים גבוהים, למשל, ת”א רבתי.
שלב שני – להתחבר עם משקיעים נוספים שרכשו “בשכנות”, בהסכם שיתוף טוב.
משקיע בודד הרוצה לרכוש קרקע כזאת מבלי להשקיע הון עתק, רוכש חלק קטן בקרקע ומתחבר למשקיעים אחרים שרכשו באותה חלקה או בחלקות שכנות וככה נוצרת קבוצת כוח אשר יכולה להתאגד לצורך השפעה על בניה עתידית או מימוש הנכס בעתיד. אותו משקיע כבר אינו לבד במשחק ולמעשה שואב את כוחו מההתאגדות בקבוצה מגובשת.
שלב שלישי – מעטפת מקצועית של חב’ שיווק ייעודית המאתרת את המשקיעים לרכישת הקרקע
לרכישת קרקע כזאת באמצעות חב’ שיווק ייעודית למתחם, יש משמעות. חב’ שיווק כזאת, צריכה להיות מקצועית, המלווה את כלל המשקיעים, בתהליך הרישום, ובבחירת המגרשים במיקומים הכי נחשבים במתחם שייבנה בעתיד.
המשקיע לא יצטרך לחפש את השותפים שלו בקרקע בהמשך כדי להמשיך לבינוי, מכיוון שכולם מאוגדים בהסכם השיתוף אחד עם זהות אינטרסים אחת.
שלב רביעי – משרד עורכי דין אצלו מנוקז הסכם השיתוף
תהליך הליווי המורכב של כלל המשקיעים שרכשו עד שהקרקע תהיה זמינה לבנייה בעתיד, צריך להיות באמצעות ליווי משפטי צמוד, של משרד עורכי דין המתמחה בכך, הוא ילווה את התהליך המשפטי של הקצאת המגרשים שזה למעשה שיבוץ בעלי הקרקע במגרשי בנייה יחד בעתיד.
ביום שהקרקע הפכה זמינה לבנייה:
בשלב זה, כבר מדובר בעסקת נדל”ן קלאסית שבה בעל הקרקע הפך לבעל זכות לנכס במתחם שעתיד לקום.
מהי זכות לנכס:
כדברי השמאית תמר אברהם: “זכות לנכס יכולה להיות זכות ליחידת מסחר, או משרד או דירה הכל בשווה ערך. מכיוון שמדובר בעסקת השקעה, משקיע שרכש קרקע כזאת ירוויח גם אם הנכס אשר יקבל בסופו של דבר יהיה מסחר או תעסוקה.
היכן קיימת שכונה העומדת להיות מופשרת בקרוב בצמידות לת”א?
רצינו לבדוק היכן קיימת שכונה כזאת שעומדת להיות מופשרת בקרוב. ולקבל פרספקטיבה היכן בשנים האחרונות הייתה הזדמנות כזאת. לדברי השמאית תמר “לדוגמא – תכנית ת/א 3700 בצפון ת”א עד לפני כ- 3 שנים (אז היא קיבלה תוקף כלומר הופשרה) מי שרכש קרקע אז, הרוויח את כל עליית השווי. היום כבר עובדים על שלב השיבוץ למגרשים והשווי של הקרקע עלה מאוד ועוד יעלה לאחר קבלת השיבוץ הסופי והפיכת הקרקע לזמינה לבניה”.
מבדיקות שערכנו, הפננו את תשומת ליבה של תמר השמאית לשכונה אחת כזאת שנמצאת בסטטוס כמו שתכנית תא/ 3700 הייתה לפני כ - 3 שנים. מדובר בעתודת הקרקע הגדולה האחרונה בעיר חולון, המצויה במערב חולון ושאושרה למעשה ונמצאת לפני אישור סופי.
מה יקרה אם יפקיעו את הקרקע שלי במסגרת התוכנית המאושרת כמו בתכנית למשל מערב חולון? מה אם על הקרקע שלי יבנו כביש או שצפ”ים (שטחי ציבור)?
“זו בדיוק המשמעות לרכוש קרקע בתכנית מאושרת שאינה זמינה עדיין לבנייה בשלב זה” מציינת השמאית תמר. “במסגרת התכנית המפורטת, ההופכת את הקרקע לזמינה לבניה, מבוצע הליך אשר נקרא - איחוד וחלוקה מחדש. הליך זה נקבע בחוק התכנון והבניה. במסגרת ההליך מקבלים בעלי הקרקעות הכלולות בתכנית, זכויות בניה במגרשים שונים בתכנית, כך שאם הקרקע שלהם מסומנת להפקעה, הם יקבלו זכויות המגרש אחר בתכנית. כמובן שחשוב לבדוק טוב את סטטוס הקרקע.”
לשם כך ממליצה השמאית תמר אברהם: ” בקשו לראות שומה לפי “תקן 22” של הועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים. תקן זה מאפשר לקבל הערכה שמאית של שווי הקרקע נכון להיום וכוללת את השלבים, התהליכים ופרק הזמן המוערך עד לתחילת הבנייה“.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו