שוק הנדל”ן בארץ רותח, מחירי הנכסים עולים וכדאיות ההשקעה בישראל הולכת ופוחתת. עובדה זו מביאה משקיעים ישראלים רבים לחפש אפיקי השקעה מעבר לים וארצות הברית היא אחד היעדים המועדפים לאחרונה על משקיעים ישראלים. העניין הוא שהשקעה מעבר לים דורשת היכרות עם שוק הנדל”ן המקומי וידע שלא תמיד מצוי בידי הישראלים, שמחפשים אפיק השקעה נכון לכספם. על מנת לקבל תמונה של השוק הזה, פנינו לאמיר רז, הבעלים והמנכ”ל של “פתרונות נדל”ן”, שמתמחה בהשקעות בארצות-הברית, כדי לקבל מושג על אופן השקעה. רז, איש נדל”ן ותיק ומנוסה, נותן כאן את אחד הטיפים החשובים לפני שמבצעים עיסקת נדל”ן בארצות הברית - לא כדאי לקנות מוצר מדף, מחברה שכבר רכשה ושיפצה את הנכס ומוכרת לכם אותו. הנה ההסבר שלו מדוע יש להימנע מכך.
“חברות שמוכרות לכם נכסים ששייכים להן”, אומר רז, “בעצם עושות עליכם את האקזיט שאתם מאחלים לעצמכם. במרבית המקרים מדובר בחברות בעלות הון, שקנו מספר רב של נכסים במחירים זולים, שיפצו את מה שהכרחי בנכס ומנסים למכור לכם את הנכס המשופץ כדי לעשות עליכם את הרווח. במידה והם כבר הכניסו לנכס דייר, הם גם יבטיחו לכם תשואה כבר מהיום הראשון. אלא שבסוג זה של עיסקאות יש כמה בעיות”.
תוכל לפרט אותן?
“למעשה, האקזיט על הנכס שאותו הייתם רוצים לייצר לעצמכם, נלקח ממכם בידי אותה חברה. מה שקורה בפועל זה שהחברה קנתה נכס בכ-20 אלף דולר, שיפצה אותו בעשרת אלפים דולר ומוכרת לכם אותו ב-50 או 60 אלף דולר. המחיר הזה גבוה ממחיר השוק ואולי בעוד עשור, אם בכלל, תוכלו למכור אותו במחיר שקניתם. בטח שלא תעשו עליו אקזיט. תגלו גם שלאחר עשר שנים מצטבר בכל שנה פחת על הנכס ובסופו של דבר תמכרו אותו במחיר שקניתם או פחות, ועוד תיאלצו לשלם מס כאילו הרווחתם עליו”.
ומה קורה עם התשואה?
היא תהיה נמוכה מדי. כאשר מוכרים לכם נכס ב-60 אלף דולר, כזה שבפועל יכולתם לקנות ולהשביח בעצמכם ב-30 עד 40 אלף דולר, אחוזי התשואה הפוטנציאלים הם באזור עשרה אחוזים. בטח תגידו שזו תשואה יפה, אבל בפועל תהיה לכם תשואה שנתית של כחמישה אחוזים, אחרי הורדת הקיזוזים וההוצאות השונות. כשקונים מוצר מדף לרוב יספרו לכם מה שופץ, אך לא באמת תקבלו קבלות או פירוט מקיף ומחייב, כך שלא תדעו לעולם מה מצבם של אלמנטים חשובים בבית, כך שבמידה והם לא תקינים, תיכנסו להוצאות אדירות על מנת לתקנם”.
ואם בכל זאת מציעים לנו מוצר מדף אטרקטיבי?
“במקרה כזה עליכם להקפיד על כמה דברים:
לקבל נתונים מדויקים על מה שופץ בנכס, כולל התחייבות לתקינות שלהם מבחינה חוזית.
לקבל מידע מדויק ואמין, כולל התחייבויות, על מה שנאמר בקשר למצב היסודות, הגג ומערכת החימום. זיכרו שאם אחד מהם לא תקין או יתקלקל בקרוב, עלויות התיקון יעלו על ההכנסה השנתית הצפויה מהנכס ולעיתים יותר.
דאגו לקבל פירוט על מחיר הקניה שלהם, מחיר השיפוץ וכן קבלות. זה יאפשר לכם לדעת כמה רווח הם עשו בעסקה. נכון שהם אמורים להרוויח, אך רווח גדול מדי משמעותו עסקה לא כדאית עבורכם.
דאגו להיות בחוזה ישיר מול חברת הניהול האמריקאית ולא מול החברה הישראלית, על מנת שתהיו מעודכנים ישירות במידע מלא על הנכס והתנהלותו. אין בעיה שהם ינהלו אותו עבורכם מהארץ אך אתם חייבים להיות מעורים בהתנהלות היום יומית”.
אז מה עדיף בסופו של יום?
“בעיני, ועם כל נסיוני, עדיף משמעותית לרכוש נכס דרך חברות ישראליות בארץ - כאלה שעוזרות לכם לרכוש בעצמכם את הנכס ולהשביחו תמורת עמלה ראויה, מאשר לקנות מוצר מדף. כך תוכלו לרכוש נכס בצורה שקופה, תוך קניה במחיר השוק או מתחתיו ולהגדיל משמעותית (לפעמים אפילו פי שתיים ויותר) את האופציה למכירה ברווח וכן את אחוזי תשואה מהשכרה בהווה. כך גם תדעו בדיוק מה מצב הנכס מה שופץ ומה לא ומה מצב האלמנטים היקרים בבית. האמינו לי, כבר נפגשתי עם עשרות רבות של משקיעים וכל המידע שאני משתף אתכם בו מבוסס על סיפורים אמיתיים. אפשר להימנע מהמכשולים שהזכרתי אם תפעלו בהתאם להמלצות שקיבלתם כאן”.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו