במילים אחרות, בעל הקרקע מספק את הקרקע שעליה תבוצע הבנייה, והיזם או הקבלן מממנים אותה ומבצעים אותה בפועל. הדירות שמתקבלות או הכסף שמתקבל כתוצאה ממכירת הדירות, יחולקו בין בעלי הקרקע לבין הקבלן, בכפוף לאחוז עליו סיכמו במסגרת עסקת הקומבינציה. כך למשל, אדם המחזיק בקרקע יכול לקבל 3 דירות בבניין החדש שנבנה על הקרקע, או סכום כסף כלשהו כתוצאה ממכירת הדירות.
בכל מקרה, מסביר עו”ד דודי מאור, בעל הקרקע מקבל לידיו אחוז מסוים מתוך הפרויקט בסיומו, המכונה ‘אחוז הקומבינציה’, הנקבע בהסכם בינו לבין היזם או הקבלן. אחוז הקומבינציה נתון לדיון ולמשא ומתן בין שני הצדדים בטרם החתימה על העסקה. לשם הדוגמא, בעסקת קומבינציה של 65/35 יקבל הקבלן 65% מהדירות שייבנו על הקרקע ובעל הקרקע עצמו יקבל 35% מהן.
רווחיות מהעסקה
עד כאן הכל מצוין, אך בעסקאות מקרקעין, כמו בעסקאות רבות אחרות, לדברי עו”ד דודי מאור, כל צד מעוניין למקסם את הרווח שלו ולבטח את ההשקעה שלו ככל שניתן. עלויות הבנייה שוות בכל הארץ, ואילו שווי הקרקע תלוי במיקומה. כך למשל, באזור גוש דן שווייה יהיה גבוה ואילו באזור הפריפריה שווייה יהיה נמוך, לעתים פי כמה. מצב זה מביא להורדת אחוז הקומבינציה, שכן ערך הקרקע יורד ככל שאין ביקוש לאזור שבו מצויה הקרקע.
לכן, מתנהל משא ומתן בין בעל הקרקע לבין היזם או הקבלן ובו נקבע אחוז הקומבינציה המוסכם. בתווך יש לקחת בחשבון את ערך הקרקע, עלות הבנייה, ערך הדירות שצפויות להיבנות, מרכיב אי הוודאות שבבנייה ועוד. “עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בליווי עסקאות קומבינציה, הוא נכס חשוב מאוד למשא ומתן מסוג זה, שכן הבדל של אחוז אחד בלבד לטובת אחד הצדדים עשוי להסתכם במאות אלפי שקלים”, מבהיר עו”ד דודי מאור. זהו אתגר לא פשוט, אך עם ליווי נכון, ניתן להגיע לאחוז הקומבינציה שישיא לכם רווחיות ראויה.
הסיכון ואי הוודאות
עסקת קומבינציה עלולה גם להיכשל, ועליכם לקחת זאת בחשבון בבואכם לבצע אותה. בחלק גדול מהמקרים, הסיבה לכך היא נפילת החברה הקבלנית או פשיטת רגל שלה. מה שקורה בפועל במצב כזה, בהנחה שישנם רוכשי דירות שקנו דירה ‘על הנייר’, הוא שבעל הקרקע זכאי כמובן לבטל את ההסכם בשל ההפרה על ידי הקבלן. מי שיישארו בתמונה הם בעל הקרקע ורוכשי הדירות מהקבלן, ביניהם אין כל הסכם. הרוכש לא יוכל לחייב את בעל הקרקע לבצע השלמת בנייה ולא להחזיר את הכסף ששולם, שכן הוא ניתן לקבלן. בעל הקרקע מצידו, נותר עם הערת אזהרה על הקרקע, והוא אינו יכול לבצע בה עסקאות אחרות.
“קריסה של קבלן יכולה להפיל בקלות עסקאות קומבינציה”, מציין עו”ד דודי מאור. “לכן מעורבות של עורך דין מקרקעין נחוצה כאן, כדי לבטח עד כמה שניתן את בעל הקרקע”. לדוגמא, ניתן לקבוע בהסכם כי מכירת הדירות תבוצע רק בכפוף להתקדמות הבנייה. דוגמא נוספת להגנה על בעל הקרקע היא העברת הכספים מרוכשי הדירות לחשבון ספציפי תחת פיקוח בנק, וממנו יהיה אפשר למשוך כסף רק לטובת הבנייה. גם ערבויות בנקאיות הן כלי שנועד להקטין את הסיכון מפני קריסת הקבלן, וקיימים עוד פתרונות נוספים לשם כך.
בכל מקרה, ישנו צורך מהותי בליווי של עורך דין מקרקעין בעסקאות קומבינציה, על מנת להשיא רווחים גבוהים יותר ולהפחית, ככל שניתן, את הסיכון הגלום בעסקה מסוג זה.
** עו"ד דודי מאור עומד בראש משרד עו"ד ד. מאור ושות', ומתמחה בדיני מקרקעין ובעסקאות נדל"ן. לפרטים: 03-6299999
