מהלך דרמטי של בנק ישראל במלחמה ב"בועת הנדל"ן". נגיד הבנק סטנלי פישר והמפקח על הבנקים רוני חזקיהו הודיעו אתמול שהבנקים יצטרכו להגדיל פי שלושה את ההון העצמי שלהם להבטחת משכנתאות של מעל 800 אלף שקלים. ההערכה במשק היא שהמהלך צפוי להביא לעלייה חדה במחיר המשכנתאות החדשות. התקנות לא יחולו על רוכשי דירה ראשונה. ההנחיות החדשות קובעות כי על כל 100 שקלים משכנתא, יצטרך הבנק להפקיד בצד 12 שקלים עבור הבטחת החזרת משכנתא בשיעור מימון גבוה של מעל 60 אחוזים ובריבית משתנה. גורמים במערכת הבנקאות העריכו אתמול כי בעקבות צעדי הריסון, המשכנתאות צמודות הפריים צפויות להתייקר בחצי אחוז לפחות. ההנחיות החדשות של בנק ישראל צפויות להיכנס לתוקף באופן מיידי. הודעת בנק ישראל הפתיעה רבים בשוק ההון ובמערכת הבנקאית. התוכנית החדשה אמורה לטפל בעיקר במשקיעים בנדל"ן ולא ברוכשי דירה ראשונה. זאת מאחר שההוראות החדשות יחולו על נוטלי משכנתאות לדירה שנייה ואילך, במשכנתא מעל 800 אלף שקלים ובמימון של מעל 60 אחוזים מערך הדירה. עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG המתמחה בייעוץ וליווי לנוטלי משכנתאות, העריך אתמול כי המהלך ייקר את המשכנתאות לפחות ב-0.75%. גורמים אחרים במערכת הבנקאית אמרו אתמול כי ייתכן שהפגיעה תהיה אפילו חמורה יותר ותביא להתייקרות של 1% במחירי המשכנתאות. גורמים במשק העריכו אתמול כי למרות שהמהלך נועד לפגוע במשקיעי הנדל"ן, עיקר הנטל ייפול על בסופו של דבר על הצעירים שיתקשו לרכוש דירה. גם שוכרי הדירות ייפגעו מהמהלך מאחר שהקטנת הביקוש לדירות תעלה את הביקושים לשכירות ותעלה בהכרח את מחירי הדירות בשכירות. "כשאני רואה עלייה דו-ספרתית במחירים בתוך זמן קצר - אני מתחיל לדאוג. לא היה מנוס מצעדי הריסון", כך אמר המפקח על הבנקים רוני חזקיהו, שהבהיר כי כעת תורה של הממשלה לפעול כדי להגדיל את ההיצע. "טיפול במקביל בצד ההיצע ובצד הביקוש ייתן את הפתרון לעליות המחירים בשוק הנדל"ן", אמר חזקיהו. המפקח רמז כי לאורך זמן ריבית המשכנתא תעלה לכולם: "מי שחשב שהוא ייקח משכנתא ולאורך זמן ישלם עליה ריבית של 2% - לא עשה שיעורי בית נכונים. אנחנו מצפים שבעקבות ההוראה הנוכחית, לקוחות שעומדים לקחת משכנתא יחשבו יותר ובמקביל הביקוש יתמתן במידה מסוימת", אמר. שר האוצר יובל שטייניץ נתן אתמול גיבוי מלא לצעדי בנק ישראל. מתוך כוונה להימנע מפגיעה בציבור המשתכנים בכללותו, ההנחיות לא יחולו על הלוואות לדיור שבעת העמדתן עמדו על סך נמוך מ-800 אלף שקלים ועל ידי מי שזכאי להטבה בלקיחת משכנתא, בהתאם לקריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון. בהכנת הידיעה השתתף חזי שטרנליכט * * * "צריך לצאת לרחובות כמו בצרפת. לעשות מהפכה לטובת הזוגות הצעירים. גם ככה קשה, ועכשיו זה הולך להיות בלתי נסבל", כך אמרה אתמול הדס גולדברג (30), גרפיקאית בחודש הרביעי להריונה. היא ובעלה בני (29), עובד היי-טק, מתגוררים בדירה שכורה בהוד השרון. במהלך החודשים האחרונים חיפשו דירה ואתמול, עם פרסום ההנחיות החדשות, הרגישו שחלום הדירה מתרחק מהם. "אף זוג צעיר לא יוכל לעמוד בזה. שנינו עובדים ולומדים. אנחנו לא רוצים נדבות מאף אחד, רק חולמים להתעורר בבית משלנו. עם ההחמרות האלה לאף אחד לא יהיה סיכוי", אמרו הדס ובני שתיככנו לקחת משכנתא של יותר מ-800 אלף שקלים לרכישת דירה יד שנייה ("זה כורח המציאות כרגע") של שלושה חדרים באזור השרון, שעלותה כ-1.2 מיליון שקלים. "עכשיו כששמעתי את החדשות שבנק ישראל מקשה על מי שלוקח יותר מ-60 אחוזים מערך הדירה - קיבלתי את זה קשה. התחושה היא שמצפצפים עלינו. זו הופכת להיות מדינה לעשירים. מי שיכול - שיקנה בית, ומי שלא - שיסתדר בעצמו", אומרת הדס בייאוש. "מהרגע שהתחתנו אנחנו חוסכים. הגענו לסכום יפה שפעם היה מספיק, והיום הוא כבר לא. הקשחה זה לא הפתרון", הם אומרים. נצחיה יעקב
זוג צעיר שמחפש דירה בהוד השרון: "לצאת לרחובות כמו בצרפת"
המשכנתא ואני ו שאלות ותשובות
בכמה תתייקר המשכנתא-
בבנקים עדיין לומדים את ההנחיות ומסרבים לנקוט במספרים. בנק ישראל מעריך כי צעדי הריסון שקולים להעלאת המשכנתא בחצי אחוז. אולם מחוץ למערכת הבנקאית מעריכים כי המהלך ייקר את מחיר המשכנתאות בלפחות 1%-0.75%.
מי צפוי להיפגע מהמהלך-
בנק ישראל רוצה לטפל ברוכשי דירות גדולות ויקרות ובעיקר ברוכשי דירה שנייה ושלישית ורוכשי דירות להשקעה. בנק ישראל אינו מעוניין לפגוע בזכאים, בזוגות צעירים וברוכשי דירה ראשונה. אולם בסופו של דבר גם הזוגות הצעירים צפויים להיפגע.
זוג צעיר יצטרך להביא עוד הרבה כסף מהבית כדי שאחוז המימון יהיה נמוך מ-60%. תהיה גם פגיעה במחירי השכירות - כי יהיו פחות דירות להשקעה. אם משקיע צריך לשים יותר כסף על ההשקעה ולשלם יותר משכנתא זה יגולגל למחיר שכר הדירה.
האם מי שהוציא תעודת זכאות למשכנתא פטור מההתייקרות החדשה-
כן. מי שיכול להוציא תעודת זכאות ממשרד השיכון והבינוי (זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה) - ההוראה לא תחול על המשכנתא שייקח. חלק ניכר מאוד מהזוגות הצעירים כיום, לרבות עולים חדשים ורווקים ורווקות מעל גיל 30 - יכולים להוציא תעודה כזאת.
מכרתי דירה שרכשתי עם תעודת זכאות. האם התקנה תחול עלי בקניית הדירה החדשה-
כן. מי שניצל והוציא תעודת זכאות ממשרד השיכון והבינוי ולקח משכנתא באמצעותה, רכש דירה ומכר אותה, ייאלץ לספוג את התייקרות המשכנתא לפי התקנה החדשה כשהוא בא לרכוש דירה חדשה.
האם כל המשכנתאות יתייקרו-
לא. משכנתאות שהן בריבית קבועה (צמודות למדד המחירים לצרכן) לא יתייקרו. כמו כן, הכללים החדשים לא יחולו על מי שלוקח משכנתא של פחות מ-800 אלף שקלים או שיש לו תעודת זכאות ממשרד השיכון והבינוי.
מה הסכנה במשכנתא בריבית משתנה-
בנק ישראל היה הראשון בין הבנקים המרכזיים בעולם המערבי שהחל להעלות את הריבית. היא הלכה וטיפסה בחודשים האחרונים וריבית הפריים כבר ניצבת על 3.5%. כיוון שהריבית צפויה להמשיך ולטפס בחודשים הקרובים, המשכנתאות בריבית משתנה שמושפעות מהריבית במשק ילכו ויתייקרו ובבנק ישראל חוששים שרבים יתקשו לשלם אותן.
האם מי שכבר לקח משכנתא בריבית משתנה צפוי להיפגע-
המהלך לא ישפיע רטרואקטיבית. אבל מי שפתח תיק משכנתאות אתמול ולא ייקח את המשכנתא ב-12 הימים הקרובים התקנה תחול עליו. עם זאת, ההערכה היא שבסופו של דבר כולם ייפגעו מאחר וכל המשכנתאות ייתיקרו.
מה מנסה בנק ישראל לעשות-
בבנק מנסים לפתור את בעיית עליית המחירים בענף הנדל"ן בצורה של "כיבוי הביקושים". מייקרים את המשכנתאות ומאלצים רוכשי דירות להביא סכום גדול מהבית. הממשלה מצידה אמורה לטפל בהגדלת ההיצע: שיווק יותר קרקעות ובניית יותר דירות.
האם יש דרכים אחרות שבנק ישראל יכול לנקוט במלחמה בעליית מחירי הנדל"ן-
כן. הכלי המרכזי למלחמה בעליית מחירי הנדל"ן הוא העלאת הריבית במשק. הבנק יכול להמשיך ולהעלות את הריבית. זה ירסן גם את האינפלציה ובסופו של דבר יחנוק סופית את עליות המחירים בנדל"ן. הבעיה היא שצעד זה עלול לחבל קשות בצמיחה במשק, לרסק את הדולר מול השקל, להגדיל את האבטלה ואולי אף לדרדר את ישראל למיתון.
חזי שטרנליכט וזאב קליין
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו