"השוק הכלכלי בנוי על הזדמנויות שבנויות על משברים"

"איך מגיעים מפה לסטאר?", זו השאלה שאיש העסקים, צחי אבו, מחכה שתישאל על ידי רוב האנשים שיוצאים לקניות בכל ארץ. אז, יידע שהמהלך שלו למיתוג מחדש של מרכזי הקניות הצליח.

עו״ד צחי אבו, תושב אשדוד, ממשיך את פעילות הנדל"ן הפרטית המשמעותית שהקים אביו, יחיאל אבו, ולוקח אותה כמה צעדים קדימה – מחברה שמחזיקה במרבית הנדל"ן בעיר אשדוד, לחברה עם שלל נכסים ברמה כלל ארצית. כך, בסדרה של רכישות משמעותיות, עם עסקה ועוד עסקה מכוננת בתחום המסחר, אבו מממש שלל תהליכים בצעדי ענק – מהקניון בנהריה, דרך סניף "איקאה" המתוכנן באשדוד, ועד הקניון הגדול באילת, שיכפיל את היקפם של ״מול הים״ ו״האייס מול״ המפורסמים.

אמנם, כשאומרים היום "משפחת אבו", חושבים ישר על אימפריה נדל״נית המרוכזת בעיקר בעיר אשדוד, מעוזם הגדול. עם זאת, הפריצה הגדולה בשנים האחרונות התרחשה דווקא מחוץ לעיר – עם פיתוח של עשרות פרויקטים הפרושים על 5 חברות שונות תחת זרוע הקבוצה המשפחתית, שמגלגלת מיליארדי שקלים.

במהלך משבר הקורונה, צחי אבו ניצל הזדמנות ורכש תמורת 720 מיליון שקל את מסופי גלילות, הכוללים 4 מתחמי קרקע גדולים לאחסנת דלקים בירושלים, חיפה, אשדוד ובאר שבע; בהמשך, רכש את מניות "ארנה גרופ" בכ-130 מיליון דולר – 15 מיליון תמורת המניות ו-115 מיליון תמורת הלוואת הבעלים – ושינה את שם החברה ל"ארי נדל"ן". אבו לא עצר שם, והמשיך את מסע הרכש שלו עם חברת "קאנומד" (Cannomed) מתחום הקנאביס, שינה את אופי פעילותה והקים את "גפן מגורים והתחדשות".

במידה והיה לכם קשה לעקוב אחר מסע ניצול ההזדמנויות של אבו, נסכם אותו כך: צחי אבו הוא בעל שליטה בשתי חברות ציבוריות שעוסקות בנדל"ן בימים אלו – חברת "ארי נדל"ן" הפועלת בתחום הנדל"ן המניב; ו"גפן מגורים והתחדשות" שפועלת בתחום המגורים וההתחדשות העירונית.

פורח איפה שרבים חוששים

נדמה שאבו עושה פלאים דווקא במקומות הפחות פופולאריים היום בעולם ההשקעות הישראלי: כשכולם ברחו בשנה האחרונה משכירות ארוכת טווח, הוא הגדיל שם את נפח השקעותיו עם צבר של 1,200 דירות המיועדות לשכירות. הנדל״ן המסחרי הוא כמובן בוננזה נוספת שלו, דרך ארי נדל״ן. מאז רכש את החברה, זינקה מנייתה ב-550%;

בתקופת משבר, ממשיך צחי אבו באיתור הזדמנויות בשוק המניב, שרבים חוששים ממנו היום. "אנשים לא מפסיקים לעשות קניות ומרכזי הקניות שלנו לא חווים ירידות בכלל, להיפך. השוק הכלכלי בנוי על הזדמנויות שבנויות על משברים.

השוק לא לעולם עולה ומי שלא מבין את זה, מקומו לא בעסקים", אומר אבו. "גם בתקופה הזו, מי שלא תכנן את עצמו למצב שהוא יגיע למשבר ויצלח אותו, הוא לא יהיה חלק מהכלכלה. אני רואה את העלייה לרגל של בעלי עסקים קטנים ובינוניים עם שפע הזדמנויות. השוק מנקה את עצמו באופן טבעי מהחלשים. החזקים ימשיכו. בסוף הגלגל ממשיך להסתובב".

ארי נדל"ן החלה את דרכה בשני מרכזי קניות גדולים: "סטאר סנטר" באשדוד המתפרס על 96 דונם עם 48,500 מ"ר למסחר; ובצפון, קניון ארנה המפורסם בנהריה, שם עובדת החברה כעת על הרחבת זכויות להקמת מתחם מגורים ותיירות הכולל 3 בנייני מגורים של 360 יחידות דיור, כולן להשכרה ארוכת טווח ולא למכירה. "אחרי המלחמה, אנשים יעדיפו שכירויות ארוכות טווח על פני רכישת דירות. צריך רק לספק את ההיצע", אומר אבו.

ניצול שטחים להגדלת הזכויות הן המוטו סביבו פועל אבו. וכך, ביולי 2022 השלימה ארי נדל"ן את רכישת 25% ממניות "סטאר סנטר" מידי הפניקס, שהייתה השותפה שלה בנכס, תמורת 315 מיליון שקל. כיום, היא מחזיקה במלוא הבעלות בנכס ומגדילה את זכויות הבנייה שבו. הרכישה הינה חלק מאסטרטגיית החברה ליציאה למהלך השבחה משמעותי בנכס, בין היתר תוספת מבנה מסחרי חדש של 6,000 מ״ר, וגם תוספת למבנה קיים של כ-3,000 מ"ר שטח עיקרי, לטובת הכנסת השוכר ג'מבו יוון מקבוצת פוקס. כשנרכש הנכס עמד שוויו על 680 מיליון שקל, היום כבר 1,040 מיליון שקל.

עסקה מהותית נוספת הייתה רכישת 50% מקרקע בשטח של 106 דונם באיזור אשדוד עד הלום, סמוך לתחנת הרכבת, שם מתוכננת הקמת סניף של איקאה בהיקף של כ-30 אלף מטר. השטח נרכש לפי שווי של 120 מיליון שקל. מדובר במהלך מבריק, כאשר אבו מכר מחצית מהאחזקות שבבעלותו לידי קרן JTLV ולחברה מקבוצת ברונפמן פישר, מבעלי איקאה, לפי שווי של 630 מיליון שקל. ״אנו מאמינים כיום בהשקעה במרכזים מסחריים פתוחים ובקניונים״, הוא מספר.

החברה השקיעה גם מעבר לים כאשר רכשה 83% מקניון MY MALL בלימסול בקפריסין, יחד עם דורסל הבורסאית, תמורת 44 מיליון אירו. גם שם צחי אבו רשם רווח מרשים: רכש לפי שווי של 89 מיליון יורו, כאשר נכון להיום הקניון מוערך בכ-110 מיליון יורו; שיעור התפוסה בקניון עומד בימים אלו על 100% והביצועים התפעוליים שוברים שיאים, יחד עם פתיחת הקזינו והריזורט הגדול במזרח התיכון בצמוד לקניון. בנוסף, רכש אבו לפני כשנה וחצי את הזכויות על 5 דונם ממערב לתל השומר, בכניסה לשיבא, לצורך הקמת מרכז מסחרי וקומפלקס של דיור מוגן.

לצד כל אלו, ההשקעה המשמעותית ואולי גם הנועזת ביותר שלו – היא התחנה המרכזית באילת. על פי התכנית, במקומה יוקם קניון ענק ששטחו 30,000 מ״ר, מסוף תחבורה שישמש את ׳אגד׳ וחברות תחבורה נוספות וכן 300 דירות להשכרה; לפי הערכות שמרניות, ההכנסות משכירות בשנת הפעלה מלאה של הפרויקט בתפוסה מלאה, יעמוד על 70-80 מיליון שקל לשנה עם שוכרי עוגן גדולים, כמו זארה על כל שלוחותיה, שכמו בקניון שלו בקפריסין יכולה גם במתחם הזה באילת לשכור שטח של 7,000 מ"ר, שלא קיים בשום מקום אחר בעיר הדרומית.

האומץ העסקי של אבו הוא זה שמוליך אותו לעסקאות של השבחת ערך. כשכולם היססו לדוגמה לגשת למכרזים עקב עליית הריבית, אבו ניצל את ההזדמנות שוב, וזכה לפני כשנה במכרז לרכישת מגרש של 8 דונם לבניית מתחם מסחר ותעסוקה בקריית פארק לכיש באשדוד בהיקף של 24 אלף מ"ר. אז אמר:  "למכרזים מאד אטרקטיביים לא ניגשים מציעים, והם משווקים במחירי המינימום. זו העת לנצל את חוסנה הכלכלי של החברה, בזכות האיתנות הפיננסית, רמות המינוף הנמוכות, ויתרות הנזילות".

נדמה שהריבית לא הזיזה לכם באורח פלא

"הריבית שעלתה באמת לא השפיעה עלינו, כי כשקנינו את החברה עשינו מחזור חוב וסגרנו אותו בריבית נמוכה. אין לנו ריבית שצמודה לפריים, סגרנו ריביות וכך גם האג"ח. עשינו מימון לנכסים והיום אנו פועלים בריבית נמוכה".

תסביר את האטרקטיביות בנדל״ן מסחרי

״הסטאר סנטר באשדוד, הקניון בנהריה ואפילו הקניון בלימסול נמצאים בתפוסה מלאה, ומחירי השכירות רק הולכים ועולים. במהלך חידושי חוזים התאמנו את מחירי השכירויות לשכ"ד ראוי, ממנו רק הרווחנו. החלפנו שוכרים חלשים, הגדלנו את שוכרי העוגן. למרות שהמדינה הייתה בטראומה אחרי ה-7 באוקטובר, אנשים המשיכו לצרוך את העוגנים החיוניים, ביניהם רשתות חיוניות שבמרכזי הקניות שלנו, כמו יוחננוף, סופר פארם, רשת Be וכו'. באשדוד יש שכר דירה קבוע, אנחנו עובדים על שכ"ד מינימלי ועוד אחוז למחזור, הגבוה מבניהם. הבסיס הזה שומר עליי כל הזמן. ואכן, לאורך זמן, אנחנו לא רואים פגיעה במרכזי המסחר. להיפך, הם רושמים אצלנו תוצאות שיא. הצריכה נשארת בכל מצב והמדינה גדלה".

ניר לחיאני, משנה למנכ״ל וסמנכ״ל הכספים בארי נדל״ן, מסכם: "מדובר בחברת נדל״ן מניב עם יכולת ניהולית והשבחת נכסים מוכחת, בעלת מיקומים אסטרטגיים בערים. אנו פועלים למיקסום הביצועים התפעוליים, להשבחת הנכסים ולהגדלת זכויות הבנייה, והכל תוך שמירה על איתנות פיננסית גבוהה ושיעורי מינוף נמוכים. אנו מאמינים שההזדמנויות יגדלו ואנחנו נהיה שם תוך בניית מותג מרכזי קניות ידוע וחזק לכל עם ישראל".

ניר לחיאני, משנה למנכ״ל וסמנכ״ל הכספים בארי נדל״ן: "אנו מאמינים שההזדמנויות יגדלו ואנחנו נהיה שם תוך בניית מותג מרכזי קניות ידוע וחזק לכל עם ישראל"