בשיתוף א.פז שמאות מקרקעין
על פי מועצת שמאי המקרקעין, בביצוע הערכת שווי דירה או בית פרטי, שמאי המקרקעין נדרש לשליטה מוחלטת בנושאים הבאים:
- הבנה בניתוח המשפטי של שווי הזכויות.
- שליטה בקריאת היתרי בניה.
- יכולת מעמיקה בניתוח תב”ע (תכניות בניין עיר).
שמאי דירות בראשון לציון אשר בקיא בכל חלקי שמאות המקרקעין, ידע להסב ללקוח הסופי ערך מוסף רב.
במאמר זה, נדבר על פרקי שמאות המקרקעין ששמאי דירות בראשון לציון נדרש לדעת ונסייע לכם להבין איך לבחור שמאי מקרקעין בראשון לציון.
מה צריך לדעת שמאי דירות בראשון לציון על הניתוחים המשפטיים:
הפרק המשפטי הינו בין הפרקים החשובים ביותר בניתוח שווי זכויות במקרקעין.
מצבו המשפטי של הנכס יכול להשפיע מהותית על שוויו.
תשריט הבית המשותף:
תשריט הבית המשותף הינו מסמך ייסודי אשר מגדיר את שטח הנכס בצורה משפטית.
באזורים מיושבים, מדינת ישראל מחולקת לגושים אשר מחולקים לחלקות.
ממפת חלוקה זו, ניתן לראות שהבית ברחוב אחד העם 10 מסווג כחלקה 110 בגוש 3935.
על חלקה 110 בנוי בית מגורים משותף. תשריט הבית המשותף מסווג כל דירה לתת חלקה.
במקרים רבים, מספרה המשפטי של הדירה (תת חלקה) אינו תואם את מספר כתובתה (מספר הדירה).
לדוגמה:
בבניין 5 מחסנים ו – 5 דירות.
מספר תת חלקה למחסן הראשון הינה 1 ו – 5 מחסן החמישי והאחרון.
מספר תת החלקה של הדירה הראשונה הינו 6 והאחרונה 10.
יוצא, כי דירה שמספרה 1, תסומן בתת חלקה 6.
שמאי דירות בראשון לציון נדרש לבחון את תשריט הבית המשותף ולוודא כי התשריט מדויק ומבטא את הבנוי בפועל.
קיימים מקרים בהם תשריט הבית המשותף לא ערוך בצורה נכונה וקיים בלבלול בסיווג תתי החלקות.
במידה ושמאי דירות בראשון לציון מאתר ליקוי זה עליו לבצע הפחתה לסחירות של הדירה.
ההפחתה לסחירות הדירה נובעת מהעובדה כי סביר להניח כי בנק למשכנתאות לא יסכים לשעבד את הדירה.
נוצר מצב, שאת הדירה יוכל לרכוש רק מי שיש לו את כל הכסף זמין. יוצא, כי רוב הציבור לא יהיה מוכן לרכוש את הדירה.
העובדה שהדירה חשופה לקהל מצומצם מפחיתה מערכה.
זכויות חכירה במקרקעין:
בתים פרטיים רבים מוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל.
שוויו של בית פרטי אשר קיים לגביו חוזה חכירה נגזר מקיבולת הבנייה שרשומה בחוזה החכירה.
שמאי דירות בראשון לציון נדרש להשוות את זכויות הבנייה בחוזה החכירה מול זכויות הבנייה על פי תכנית בניין העיר.
במקרים רבים, זכויות הבנייה שמתירה העירייה או המועצה יהיו גבוהות יותר ממה שהותר לשימוש בחוזה החכירה.
במגרשים ששטחם עולה על 280 מ”ר הבדיקה צריכה להיעשות בצורה יסודית ביותר ועל שמאי המקרקעין לבחון האם קיים תשלום עבר בגין בינוי בפועל.
בינוי בפועל זה מצב בו שולם למנהל מקרקעי ישראל בגין זכויות בניה אשר נמוכות מהבינוי המותר על פי תב”ע.
לדוגמה:
על פי תכנית בניי עיר ניתן להקים בית פרטי בשטח כולל של 250 מ”ר על מגרש של 400 מ”ר.
החוכר בחר שלא לרכוש את כל זכויות הבנייה ורכש רק 160 מ”ר.
ביום שהחוכר יבקש לבצע עסקה המקרקעין יחולו עליו תשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
במידה והחוכר / מוכר יפנה לשמאי דירות בראשון לציון, יבחן השמאי את חלופות התשלום הבאות:
- דמי היתר.
- הקניית בעלות.
- דמי הסכמה.
כאשר מזהה השמאי כי מדובר על מצב של בינוי בפועל יחול על המוכר תשלום של 91% בגין שווי זכויות הבנייה שלא שולם עליהן בהתאם לזכויות הבנייה בתב”ע.
תחשיב לדוגמה:
שווי מ”ר מבונה ללא פיתוח – 10,000 ₪.
היקף בינוי נרכש – 160 מ”ר.
בינוי מותר על פי תב”ע – 250 מ”ר.
זכויות בנייה שלא שולם עליהן למנהל – 90 מ”ר (250-160).
התחשיב:
על המוכר לדעת את התשלומים הצפויים לרשות מקרקעי ישראל על מנת לתכנון את צעדיו הכלכליים.
קיימות כמה שיטות לשלם למנהל בגין ביצוע פעולה במקרקעין.
לפיכך, קיימת חשיבות רבה בפנייה לשמאי דירות בראשון לציון אשר מתמחה בניתוח כל המצבים המשפטיים האפשריים במקרקעין, ידע לזהות ליקויים ולבטא את ממצאיו בשווי המקרקעין.
למאמר המלא: שמאי דירות בראשון לציון.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
בשיתוף א.פז שמאות מקרקעין