בשיתוף גיא סמיה
על פי סקר שנערך מטעם קבוצת גיאוקרטוגרפיה עולה כי ציבור לוקחי המשכנתאות בישראל מודעים לחשיבות ולהשפעה שיש לתשלומי המשכנתא על התקציב המשפחתי והחיים בכלל, בעיקר בתקופה בה הריבית בישראל עולה בהדרגה. לכן 48% מהם נעזרים כיום ביועצי משכנתאות, כיוון שאלה אינם מעורבים רגשית בתהליך ומביעים את דעתם המקצועית בלבד על פי חישובים ברורים, בהתאם לתנאים שעולים בשטח מצד כל משפחה בנפרד.
על מנת שלא תישארו תלושים באוויר גם כאשר יועצי המשכנתאות ופקידי הבנק משוחחים בשפה הבנקאית שאינה ידועה ומובנת לכולם, גיא סמיה – יועץ משכנתאות ומתמחה בעסקאות מימון נדל”ן החליט לעשות מעשה ולהנגיש את חישובי המסלולים השונים בצורה ברורה לכולם.
בדרך לדירה עוצרים אצל הבנק ומבקשים הלוואת משכנתא
עשיתם חושבים וקיבלתם החלטה כי הגיע הזמן להפסיק להשכיר דירה ולשלם את המשכנתא של אחרים, ואתם מבקשים לקבל מימון מהבנק כך שתוכלו לרכוש דירה משלכם? שיהיה במזל טוב ובהצלחה. לו זו הפעם הראשונה שלכם תדעו כי עומדת בפניכם האפשרות לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס.
במידה ואתם מחזיקים בדירה משלכם ומעוניינים לשדרג את חייכם, כדאי לדעת כי במידה ותצהירו על כך עד כ- 18 חודשים מיום הרכישה, תוכלו ליהנות מאפשרות מימון של עד 70% מכל נכס להשלמת הרכישה, ובעת רכישת נכס נוסף עד 50% משווי הנכס.
בין אם מדובר ברכישה של דירה ראשונה או שאתם משפרי דיור, בדרך כלל מדובר בעסקה של מיליוני שקלים.
נכסי הנדל”ן בישראל עולים כיום לא פחות ממיליון וחצי שקלים לדירה בת שלושה חדרים, והסכום הממוצע נע בין 2.0 ל 3 מיליון שקלים עבור דירה באזור מרכז הארץ, בין גדרה לחדרה. כדי להתמודד עם הסכומים הגבוהים אין ברירה אלא להיעזר במשכנתא.
כך בונים תמהיל משכנתא מדויק
המשכנתא מורכבת ממספר מסלולים, שינויים, מדדים, תקופה של חלוקת סכומים, אחוזי מימון ופרמטרים נוספים. יועץ משכנתאות מקצועי בונה תמהיל משכנתא חכם בהתאמה אישית, אך הבסיס זהה לכולם. גיא סמיה – יועץ משכנתאות ומתמחה בעסקאות מימון נדל”ן מסביר: “עבור בניית תמהיל משכנתא ישנם כמה דברים שצריך לקחת בחשבון כדי שהתכנון יהיה מדויק ונכון. הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא ריבית קבועה. זהו מסלול שהבנק מחייב אותנו לקחת והוא מהווה כ- 33.33% מסך גובה המשכנתא.
כיוון משמדובר באחוז לא מבוטל, לרוב הריביות במסלול זה יהיו גבוהות. במידה ונצמיד לקרן את מדד המחירים לצרכן הריבית יכולה להיות נמוכה יותר, אולם ההצמדה למדד גם יכולה להיות לרעתנו ולייקר את המסלול במידה והריבית עולה, בדיוק כפי שקורה בחודשים האחרונים.
נקמט זאת למספרים כך שהנקודה תהיה ברורה יותר. לדוגמה, על סכום משכנתא בסך של כ- 750,000 שקלים ניקח כ- 34% מסך ההלוואה לתקופה של 25 שנה בריבית ממוצעת של 4.9%. מדובר בהחזר חודשי למסלול קבוע ולא צמוד למדד כך שהוא לא ישתנה לכל אורך התקופה. במקרה הזה התשלום החודשי יהיה בסך 1,475.89 שקלים”.
עמלת היוון
כחלק מתכנון המשכנתא החדשה ובניית תמהיל חכם, תמיד כדאי לזכור כי החיים לא עומדים במקום. לעיתים לאורך השנים אנו מקבלים סכום כסף נכבד כתוצאה מירושה או מקרן השתלמות. גם תנאי השוק עצמם יכולים להשתנות ואלה מעמידים לרשותנו את ההזדמנות למחזר את המשכנתא ולקבל תנאים משופרים יותר בהתאם. רגע לפני שאתם קופצים משמחה קחו בחשבון כי כאן נכנס לסיפור משתנה נוסף, עמלת היוון. את העמלה הזו צריך לקחת בחשבון עוד קודם לכן. “במידה ואנחנו רוצים למחזר את המשכנא או אפילו לפרוע את הסכום כולו, אנחנו בעצם “מפירים” את החוזה, לכן הבנק יחשב את עלות ההלוואה על פי הריבית המקורית, ואת העלות לפי הריבית הממוצעת הנוכחית. זהו הפער שצריך לשלם. לצורך הדוגמה, אם רוצים למחזר משכנתא לאחר כ- 5 שנים, בהנחה שהריבית במשק תהיה 3%, נאלץ לשלם לבנק עמלת פירעון מוקדם בסך של 40,000 שקלים על ההפרשים בין עלות ההלוואה המקורית אל מול ההלוואה המחושבת לפי ריבית המשק החדשה. הבנק הממחזר יוסיף את העלות של עמלת ההיוון כחלק מסכום ההלוואה החדשה.
עמלת פירעון מוקדם גבוהה יכולה להעיד על כדאיות מחזור בתקופה שבה הריבית נמוכה, לכן כחלק מתכנון המשכנתא החדשה ובניית התמהיל ניקח בחשבון אפשרות למחזור בעתיד וצמצום גובה עמלת ההיוון. האופציה המומלצת היא העברת 10-12 אחוזים מסך סכום מסלול הקבועה הלא צמודה אל מסלול קבועה, בה קרן ההלוואה צמודה למדד מחירים לצרכן. בזכות פריסה קצרה של תקופת המסלול ניתן להפחית עלויות רבות מעמלת היוון ותשלום ריבית גבוהה”, גיא סמיה הסביר.
מסלול משתנה – ריבית הפריים
ברוב ההלוואות הקיימות היום בשוק נמצא מסלול בריבית פריים. מסלול זה הוא הפופולרי והמוכר ביותר בו הריבית עלולה להשתנות בהתאם לעלייה או ירידה של ריבית בנק ישראל. “חישוב גובה הריבית מתבצע כך: נכון ל- 10.01.2023, ריבית הפריים 1.5% + ריבית בנק ישראל 3.75% = 5.25% בכלל מסלולי ריבית הפריים.
במהלך שנה אנחנו יכולים לחוות עד שמונה שינויים במסלול הפריים. אומנם זה לא נשמע כל כך אטרקטיבי בגלל שהריבית כרגע גבוהה, אולם את מסלול הפריים אנו לא בוחנים על פי פרק זמן קצר של שנה או שנתיים, אלא לאורך 20 עד 25 שנה, זהו הזמן הממוצע של תשלום משכנתא בישראל.
בהתחשב בריבית שבנק ישראל הציג לאורך שני העשורים האחרונים, מדובר במסלול נהדר. לכן אני מציע לחכות בסבלנות ולא להיכנס לפאניקה גם אם כרגע הריבית חונקת מעט. קחו בחשבון כי ישנו יתרון נוסף למסלול הזה, הוא אינו נושא עימו עמלות פירעון מוקדם בשום שלב של ההלוואה”, גיא סמיה מרגיע את מי שדואגים מהמצב הנוכחי.
מסלול משתנה צמוד מדד
במסלול ריבית משתנה ההחזר החודשי משתנה בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן. אם המדד עולה כך גם קרן ההלוואה ולהיפך. הסכומים שאנחנו יכולים לשלם בגלל זה גבוהים מאוד, עד עשרות אלפי שקלים במצטבר.
גיא סמיה מציג כיצד נעשה החישוב בשטח: “לצורך הדוגמה אם לקחנו הלוואה אשר הקרן צמודה למדד לתקופה של 360 חודשים בסך 250,000 שקלים בריבית של 3.38%, אנחנו מתחילים לשלם החזר חודשי על המסלול בסך 1,108 שקלים, ובמהלך השנים נצפה עלייה של 0.23% בממוצע במדד המחירים לצרכן בכל חודש. כלומר בשנה אחת 2.76%. לאחר 120 חודשים ההחזר שלנו יעמוד כבר על 1,450 שקלים, כלומר שילמנו בממוצע 1,300 שקלים לכל אורך 120 חודשים שהם בעצם 156,000 שקלים , והקרן של ההלוואה אפילו עלתה בעוד כ- 1,000 שקלים. כך שבפועל שילמנו 156,000 שקלים ב- 10 שנים ונשארנו עם קרן גבוהה יותר. זה קורה כי לאורך כל התקופה שילמנו בכל חודש בממוצע פחות על הקרן, תוך כדי שהקרן הושפעה מעליית המדד ולא הצליחה לרדת אל מתחת לגובה המקורי”.
מדוע אם כך עושים שימוש במסלול שעל פניו לא משתלם?
“המסלול הזה מתאים למי שצופה ירידה בשיעור הריבית. ויתרון נוסף שניתן לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר וללא שום עמלות במועדי עדכון הריבית”.
התמהיל הטוב ביותר הוא?
“אין באמת תמהיל אחד מושלם לכולם, אלא תמיד ניקח בחשבון שינויים שיהיו במהלך השנים. עליית ריבית בנק ישראל, שינוי במדד, שינוי בהכנסות, המשפחה שגדלה וזה אומר הוצאות פיננסיות נוספות ועוד.
החוכמה היא לפרוס את הסכומים ברמת סיכון שנוכל לעמוד בה לאורך השנים, ולהילחם על כל מרווח שהבנק יכול לתת לנו.
כברירת מחדל הבנק תמיד מציע תמהיל 1/3, הריביות שם אומנם נמוכות אבל רמת הסיכון גדולה והרווח של הבנק יכול להיות בהתאם – 67%. תזכרו את זה במידה ואתם מגיעים ללא ליווי של יועץ משכנתאות מקצועי”, גיא סמיה סיכם את הדברים.
גיא סמיה – יועץ משכנתאות ומתמחה בעסקאות מימון נדל”ן: יצירת קשר
משכנתא היא מוצר פיננסי המחייב בחינה של בעל מקצוע שיודע לקרוא, לנתח ולטפל בה, אחרת אפשר להפסיד עשרות ומאות אלפי שקלים לחינם. הניסיון שצבר גיא סמיה לאורך השנים והעובדה שליווה כבר מאות משפחות והצליח להשיג עבורם סוגי הלוואות שונים, כל אחד בהתאם למידות שלו, הפכו אותו לאחד מיועצי המשכנתאות הנחשבים בתחום.
ליצירת קשר אישי, חייגו: 052-338-4535
בשיתוף גיא סמיה