בשיתוף goldenhouse
אנשים שמבקשים לרכוש נכס מנסים להבין האם לחכות, או להיכנע למחירים. אנשים שמבקשים לרכוש נכס להשקעה מבקשים להבין האם צפוי שינוי מבחינת המיסוי, ואנשים שמבקשים להשקיע, מנסים להבין האם שוק המשרדים עתיד להתאושש, או שהוא במגמת גסיסה וניתן כבר עתה להספידו. גם אתם מנסים להבין כיצד להתנהל נדל”נית רגע לפני שהספרה שלוש דוחקת את הספרה 2 לפינה, ניגשנו לבחון מה מספרים לנו הנתונים.
הנאים השכנים בעיניך? מצב לא נעים אך זו המציאות
אחת מהמגמות העיקריות שמאפיינות את שנת 2022, ויש לקוות שלא תלווה את שנת 2023, היא העלייה החדה במחירי הדירות. שוק הנדל”ן ממשיך לשבור שיאים, ואם ננקוב במספרים, נציין שבשנה האחרונה חל זינוק של לא פחות מ17%. מדובר בזינוק אדיר, וכיוון שלא נראה בעתיד הנראה לעין שינוי, מפחיד לשער כמה תעלה דירה בעוד שנה היום. מטריד לעצור לחשוב כיצד זוג צעיר שמבקש לרכוש דירה לראשונה בחייו יצליח לקחת משכנתא ולנטוש את עולם השכירות.
עלייה חדה ללא נקודת עצירה
אם יש משהו שכולם יודעים, גם אם מעולם לא התעניינו ברכישת דירה, זה שמחירי הנדל”ן נמצאים בתנודה חדה כלפי מעלה. האם שנת 2023 תמשיך את אותה מגמה של עליית מחירים, או שצפויה התמתנות מבורכת? ובכן לצורך הדוגמה נציין שאנשים רבים ששמו עין על דירות למכירה ברעננה (עיר שידועה כעמק הסיליקון של ישראל), ואף אנשים רבים שמבקשים לרכוש דירות בת”א (עיר שבה כל נכס שווה זהב), נכון להיום מנסים להבין האם לחכות במעט שהמחירים ירדו, או האם לרכוש כעת, טרם המחירים יהיו יותר יקרים. מהי התשובה? ובכן נכון להיום, כאשר שנת 2023 כמעט כבר פה, טרם נמצאה תשובה מספקת.
מצד אחד הקבלנים לא ממהרים להוריד מחירים, ואף בסופו של יום זוכים לקבל את המחיר הרצוי. מצד שני, כן נרשמה ירידה של 19% בהיקף הרכישות מידי קבלן. אם כן מדוע כשהביקוש הוריד הילוך המחירים ממשיכים לעלות? אומנם נרשמה ירידה בכמות הרכישות, אך יש להבין שהיא מראש היא הייתה מאוד גבוהה. במקביל, הקבלנים ידעו “7 שנים טובות”, משמע הם במצב כלכלי טוב שמאפשר להם אורך רוח – לשלוט במשחק. מעבר לכך, מס החברות משחק לטובת הקבלנים, ואף לא מעט חברות משקיעות ברכישת נכסים לטובת השכרות ארוכות טווח, כך שהכול ביחד תומך בעליית המחירים.
משרדים – דוגמה מובהקת לתנודתיות בשוק הנדל”ן
תחום המשרדים מהווה הוכחה קלאסית לתנודות הרבות שתחום הנדל”ן יכול לעבור בתקופה קצרה. לראייה נציין שלפני הקורונה התחום שגשג, בתקופת הקורונה קרטע, עם היציאה מהקורונה שב ללבלב, ואילו כיום הוא שוב מאותת אותות מצוקה.
לאורך השנה נרשמה עלייה חדה במחירים של השכרת משרדים, כך שמחירים גבוהים של 200 ש”ח למ”ר בקלות זינקו ל 250 ש”ח למ”ר. את העלייה במחירים ניתן למצוא בעיקר במרכז, היכן שעובדים יכולים לעלות על קורקינט חשמלי (או על רכבת) ולהגיע בנוחות ובמהירות למשרד.
עם זאת, נכון להיום מורגשת רגיעה. כבר מספר חודשים שמשרדים רבים עומדים ריקים. בעלי חברות אינם ממהרים לשלם את המחירים הגבוהים. את השינוי בתפיסה ניתן לייחס לכמות הגדולה של העובדים שהחלו לעבוד מהבית. תופעה שהחלה בתקופת הקורונה, וכיום עדיין מלווה לא מעט עסקים שמצאו בכך טעם. עבודה מהבית מספקת עובדים יותר מרוצים, תפוקה שנשארת פחות או יותר זהה, ואף יש לא מעט בונוסים כלכליים, כגון הפחתה במגוון תשלומים – פחות תשלומים על אוכל, דלק, חשמל וכדומה.
השפעת תשומות בנייה על דירות יד 2
כידוע, תשומות בנייה מהוות קריטריון שמשפיע בצורה ניכרת על מחיר הרכישה, וכיוון שרק השנה המדד בתחום מצביע על צמיחה של 7%, קל יותר להבין מה משפיע על מחירי הדיור שכבר ממזמן שכחו כללי נימוס אלמנטריים – מטפסים ללא בושה במעלה הפסגה.
מדד התשומות משקלל אך סך הנתונים שנוגעים למחירי הבנייה. מכאן שאם רוכשים דירה מקבלן, הוא מצדו בוחר להצמיד את ערך הדירה העתידית למדד (כדי שלא הוא יהיה הצד שסופג את העלייה בעלויות), כך שקשה לצפות כמה תעלה הדירה בסוף התהליך. בין היתר משפיעים על המדד מחירי חומרי הגלם, מחירי השינוע וכדומה. עם זאת, ראוי לציין שינוי חיובי שחל השנה בנושא. ביוני 2022 נקבע שלא 100% ממחיר הדירה יוצמד למדד, אלא רק 40%, עד למועד מסירת הדירה. עובדה זו מסייעת לחסוך אלפי שקלים, אך עדיין מדובר באלמנט משמעותי שמעורר לא מעט סימני שאלה, ושמקפיץ בצורה ניכרת את ערך הדירה. המצב מוביל לכך שרבים בוחרים להימנע מרכישת דירה חדשה מקבלן, ובמקום זאת מעדיפים לקנות דירה מוכנה שאינה משאירה מקום להפתעות.
ריבית – לא רצויה אך מועילה
אם נבקש להצביע על האלמנט המשמעותי ביותר שעשוי לאפס את עולם הנדל”ן לקראת שנת 2023, ללא ספק נצביע על הריבית. ממש לאחרונה הריבית עלתה ב0.75%, כך שאם נביט לעבר שנת 2023, נמצא שהיא צפויה להמשיך לעלות – לעבור מ2.75% ל3.5%!
כיצד זה תופס את שוק הנדל”ן? כל מי שיש לו משכנתא (וזהו הרוב הגדול) יידרש להתמודד עם עלייה קלה בהחזר החודשי. אומנם מדובר בעלייה של בערך 155 ש”ח בחודש, אך באופן גורף מדובר בהתייקרות משמעותית, במיוחד לנוכח יוקר המחיה. מהי אם כן המשמעות? שדווקא אותה עלייה בריבית, זו שאינה מתקבלת בברכה, היא זו שתייצר את השינוי הרצוי בתחום הנדל”ן, תיצור עצירה בביקוש, כך שסביר להניח שבשלב כלשהו הקבלנים יבינו שיש לשים סוף לעליית המחירים. מכאן שאם נעצור לנחש מה צפוי להיות בשנת 2023 מבחינת נדל”ן, לא יהיה זה מופרך לומר שלאורך שנת 2023 יהיה הרבה יותר הגיוני לרכוש דירה. ימים יגידו.
בשיתוף goldenhouse