שר האוצר, אביגדור ליברמן, שואף לאפשר 75 אלף התחלות בנייה בשנה כבר בשנים הקרובות. שיא התחלות הבנייה בארץ היה 56 אלף בשנה, ולפי ההערכות, מספר זה הוא קצת פחות מהגידול הטבעי בביקוש, כלומר מספר המשפחות החדשות בשנה שזקוקות לדירה. בפועל, המספר הזה גדול אף יותר, מכיוון שיש ביקוש גם מצד משקיעים מהארץ ומחו"ל.
שר האוצר דיבר על הצורך בהגברת שיווקי הקרקעות, אך אלו אוזלות באזורי הביקוש, כך שברור לכל מי שעוסק בתחום שהפתרון האמיתי לדיור הוא התחדשות עירונית. הפתרון הזה נחוץ גם בגלל 80 אלף מבנים בארץ שנבנו לפני שנות ה־80 והם אינם עמידים לפי תקן רעידות אדמה ואינם כוללים ממ"ד.
הכשל הגדול עד תסכול הוא שהמדינה לכדה עצמה במנגנון ביורוקרטי מפלצתי, שלפיו גם אם לכל הצדדים הנוגעים בדבר כדאי מאוד להאיץ את ההתחדשות העירונית - זה פשוט לא קורה. ההתחדשות היא בבחינת כסף שזרוק על הרצפה: היא משתלמת מאוד לקופת האוצר - גם בשל המסים שהיא מייצרת וגם בשל הצמיחה ארוכת הטווח; היא משתלמת לבעלי הדירות שמשביחים את הנכסים שלהם; היא טובה להם גם בטיחותית והיא מחזקת את ישראל אסטרטגית, בכך שהיא מגינה על האזרחים.
בצד השלילי שלה יש היבט עיקרי אחד, מלבד הביורוקרטיה המתישה - הרשויות המקומיות. הן לא אוהבות תושבים. תושבים צורכים שירותים רבים ומכניסים הרבה פחות כסף מעסקים.
זו הסיבה לכך שתוכנית המתאר הארצית המכונה תמ"א 38 כשלה כישלון חרוץ. מטרתה הרשמית של אותה תוכנית התחדשות עירונית היתה נקודתית מאוד - מניעת נזקים כתוצאה מרעידות אדמה. אבל היא למעשה רכבה על כל היתרונות לכל הנוגעים בדבר. סליחה, "כל" - חוץ מהרשויות המקומיות. התוכנית הזו הורכבה מסעיפים רבים ולמעשה העניקה זכויות בנייה נוספות לבניינים שעברו חיזוק ליסודותיהם, או שנהרסו ונבנו מחדש.
זכויות הבנייה אמורות היו למעשה לממן את עלות חיזוק המבנים. מראש היתה התוכנית לא כלכלית ליישובים שבהם עלות הקרקע נמוכה. ביישובי הצפון, מבית שאן ועד ים המלח וביישובי הדרום, שבהם סיכוני רעידת האדמה נחשבים גבוהים יותר ממרכז הארץ, התוכנית היתה כמעט לא רלוונטית.
מכשול ראשי הרשויות
אך גם ביישובי המרכז היוקרתי היא התבררה ככישלון. יתרה מכך, נראה שהרעיון של חידוש מבנים תוך הגדלתם הוא גם לא רעיון טכני מבריק. במקרים רבים הוספת קומות לבניין הצריכה הוספת מעלית, מה שהצר מאוד את חדרי המדרגות, עד כדי עיוות. קבלנים לא החליפו את כל תשתיות הבניין המחודש, וגם השטחים הציבוריים שבו לא הותאמו למידותיו החדשות. התוצאות דיברו בעד עצמן: ראשית, פחות מ־10 אחוז מבעלי המבנים המיועדים הגישו בכלל בקשות להתחדשות במסגרת תמ"א 38 - רק 7,675 בקשות למבנים הוגשו במשך 14 שנים, מאז 2005 כשהתוכנית נכנסה לתוקף. רק מעט יותר ממחצית הבקשות שהוגשו אושרו - 3,925 בסך הכל. ומתוכן אוכלסו בפועל 1,357 מבנים - 1.6 אחוז ממבני היעד הישנים הזקוקים לחיזוק.
הרשויות המקומיות לא הסכימו לצופף את מספר התושבים ליחידת שטח, מבלי להגדיל את תשתיות הערים בהתאם. התשתיות כיום מותאמות למספר התושבים הקיים - הכבישים, מוסדות החינוך ויתר השירותים העירוניים. התוכנית המקורית לא התייחסה למשמעויות האלה. היא גם לא התייחסה לתמונה הרחבה של ההתחדשות, שצריכה לקחת בחשבון צמיחה של עסקים ביחס דומה לצמיחה במספר התושבים.
הדבר הגיע לידי כך שבכנס שערך מרכז הבנייה בנושא זה אמרו ראשי רשויות מפורשות: "לא נאפשר בנייה במסגרת תמ"א 38 בעירנו". ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, למעשה עצר את התוכנית בעירו מייד עם כניסתו לתפקיד ב־2018, והוביל בכך ראשי רשויות נוספים שגם אם לא אמרו זאת באופן מפורש כמותו, עשו זאת בפועל.
במקרה של רמת גן הדבר התגלגל לפתחו של בית המשפט כשהתאחדות בוני הארץ עתרה על התנהגות העירייה שלא מאפשרת יישום של תוכנית לאומית. בית המשפט קיבל את הטענות וציין שהעירייה לא יכולה לדחות תוכנית מצילת חיים מבלי להציע חלופה ראויה. עיריית רמת גן ערערה לבית המשפט העליון, שקיבל אף הוא את עמדת המחוזי וחייב את העירייה לקבלה. העירייה הודתה בתגובתה ל"ישראל היום", שהתהליך הזה נועד למעשה להרוויח זמן ולדחות עוד את התוכנית.
היטל ההשבחה נותר בצד
למעשה, אחרי 14 שנים התוכנית הגיעה לנקודת רתיחה, הכישלון הדהד והממשלה היתה חייבת לתת מענה למצב הביש הזה, שההשלכה המורגשת ביותר שלו על הציבור היא מחירי הדיור. מיעוט הבנייה באזורי הביקוש הוא הסיבה העיקרית לכך שמחירי הדיור ממשיכים לעלות בקצב שאינו תואם את עליית מדד המחירים לצרכן וגם לא את מגמת השכר הממוצע במשק.
שרת הפנים החדשה, איילת שקד, גיבשה בתוך 30 יום את החלופה שלה לתוכנית הכושלת. החלופה מעניקה סמכויות רחבות יותר לוועדות המקומיות - תכנון ואישור התוכניות גם יחד - ומאפשרת קיצורי דרך ביורוקרטיים לאישור ההתחדשות העירונית. מלבד זאת היא מאפשרת עירוב שימושים במיזמי ההתחדשות וגם איחוד מגרשים, זכויות בנייה גדולות יותר, עד 400% במקרה של הריסת מבנים, במקום 350% בתוכנית הקודמת, וביטול ההגבלה על גובה הבניינים המחודשים, או החדשים.
לפי אותה הצעה יתקבלו הצעות חדשות לתוכנית הקודמת עד לסוף 2022, ובפועל היא תסתיים בשנת 2025. אלא שכאמור, בפועל התוכנית הזו היא לא תוכנית לאומית רחבה גם כך, והתוכנית החדשה, אם תאושר כפי שהשרה מתכוונת - בתוך ארבעה חודשים - עדיפה על קודמתה. שקד הבטיחה, לבקשת התאחדות בוני הארץ, שהתמ"א 38 תוארך בשנה, אם החוק לא יאושר בכנסת בחודשים הקרובים, כדי למנוע מצב שאין בכלל אפשרות להתחדשות עירונית.
החלופה של שקד חיונית למדינה ועל פניו היא משופרת מקודמתה, אך כלל לא ברור שתביא לגל ההתחדשות המיוחל. ראשית, היא לא נוגעת בסוגיית היטל ההשבחה למיזמים. לפי התמ"א הקודמת הרשויות למעשה מוותרות על ההיטל, עובדה שתרמה לאובדן העניין שלהן במיזמים האלה.
אך גם מעבר לכך לא ברור אם יש די בתמריצים החדשים כדי לשנות את גישת הרשויות המקומיות. במקרים מסוימים הרשויות יוכלו להתנות מיזמים בבניית שטחים לטובת מבני ציבור והן יוכלו גם להפקיע שטחים למדרכות, חנייה ושטחי ציבור, אך לא ברור אם במאזן הסופי ישתלם לרשויות לספוג את תוספת התושבים - במיוחד ביישובים שבהם תשתיות התחבורה, החינוך, המים והביוב ויתר השירותים העירוניים נמצאים קרוב לשיא הקיבולת.
