קרן הנדל”ן ריאליה משקיעה בפרויקטים מניבים ברחבי ארה”ב, מתוך מטרה להניב תשואות מקסימליות למשקיעיה. את המטרה הקרן מממשת באמצעות בידול הפורטפוליו שלה מזה של קרנות נדל”ן וחברות השקעה אחרות. הציר המרכזי שעליו סובבת אסטרטגיית ההשקעה של הקרן הוא דיור מסובסד. השקעה בנכסים שיתאימו לתוכניות דיור מסובסד של ממשלת ארה”ב מבטיחה אכלוס הנכסים בידי שוכרים יציבים, וקבלת שכר דירה ישירות מהמדינה.
את הקרן מנהלות שלוש שותפות. המנכ”לית, רחלי אלפרוביץ, היא בעלת ניסיון עשיר בעולם המשפט כעו”ד בכירה, כמנהלת וכיועצת משפטית עם התמחות בתחום שוק ההון, קרנות השקעה, רכישות ומיזוגים, ומאחוריה מעל 350 עסקאות. נשיאת הקרן, דלית בראון, היא בעלת ניסיון של שנים בתחום הנדל”ן וההיי-טק. דלית ניהלה חברות ציבוריות ופרטיות מהגדולות בארץ, מכהנת במועצות המנהלים של כמה מהתאגידים הגדולים בישראל, הקימה ושימשה מנכ”לית באחת החברות הפרטיות הגדולות בארץ ליזמות נדל”ן בתחום המשרדים והמסחר ואף שימשה כמנכ”לית מבנה תעשיה, חברת הנדל”ן המניב הגדולה בישראל אשר פעילותה התפרסה על פני עשר מדינות. סמנכ”לית המשקיעים, ג’ודי גרוסמן, היא בעלת רקע עשיר בניהול עסקי בינלאומי עם דגש על ניהול וגיוס משקיעים, לרבות פעילות עם משקיעים אסטרטגיים בקרנות נדל”ן.
“אנחנו חברות טובות”, מספרת הנשיאה בראון. “אנחנו משלבות את הידע של שלושתנו, כשכל אחת מביאה מרכיב אחר. יחד הקמנו מעין ‘בוטיק נדל”ן’ שפועל כמו קרן פרטית קטנה, שבו ניתנים כל השירותים – השקעה, ניהול, פיננסים, ייעוץ משפטי וכדומה”.
לקרן יש ניסיון רב שנים בפעילות בארה”ב, והיא מיצבה את עצמה כקרן שפועלת כמו שחקן אמריקאי מקומי לכל דבר ועניין, ולא כשחקן ישראלי בשוק זר. ניסיון זה בא לידי ביטוי ב-26 שנים של פעילות בכלל, וניסיון בשוק האמריקאי של הרבה מאוד שנים, לרבות ניהול ובניה של מאות יחידות דיור;כל זאת, לצד 3,600 יחידות השקעה שמנוהלות בידי נשות הקרן.
הייחודיות של פעילות הקרן באה לידי ביטוי בשילוב שהיא מעניקה בין ניהול נכסים לניהול פיננסי. כקרן שמיועדת למשקיעים מנוסים וכשירים, ריאליה מספקת מעטפת השקעה מגוונת; בצד אחד, בניהול הנכסים (Asset Management) – כל מה שקשור לתחזוקה, גבייה והתנהלות מול הדייר, לצד הרשויות, שהן בעלות דרישות ורגולציה נוקשה בסגמנט הדיור המסובסד. ריאליה גם מעניקה ניהול קרן (Fund Management) – ניהול באופן הדוק של כספי המשקיעים בקרן, בשקיפות מלאה מול המשקיעים באמצעות דו”חות רבעוניים מעמיקים, שיתוף משקיעים בסקירות רוחביות של השוק לצד פורטל משקיע שמנגיש את כל המידע באופן רציף ללקוחותיה.
דיור מסובסד: יציבות בכל מצב
כאמור, הפעילות של ריאליה מתמקדת בתחום הדיור המסובסד, תחת תוכנית ה-HUD, “סקשן 8”. על פי המודל, דיירים זכאים מקבלים מהמדינה התחייבות לתשלום שכר הדירה, אשר משולמים לבעלי הבתים באמצעות הסכם שכירות משולש בין בעל הנכס, המדינה והדייר. התחום נחשב ליציב מאוד גם בעת משבר, שכן המדינה מתקצבת את תשלומי התוכנית 5 שנים קדימה ומחוייבת לגבי העברתם למשכירים.
“הבנו שהסגמנט הזה מתנהג אחרת”, אומרת בראון. “הביקושים לדיור מסוג זה ערים, והתשואות בו הן מאוד אטרקטיביות”. בניגוד לחברות אחרות, אומרת בראון, קרן ריאליה אינה פועלת כגוף מתווך – כזה שרותם יזם מקומי ורק מחבר בינו לבין המשקיעים מישראל – אלא פועלת בשטח כחברה יזמית לכל דבר. בכדי לפעול בצורה הזאת ריאליה עובדת עם שותפים אסטרטגיים לייזום ופיתוח הפרויקטים שלה, וגם דרך חברות מקומיות שנמצאות בבעלותה המלאה. “בלי ניהול נכסים אקטיבי ואיכותי ושליטה מלאה על הקשת הניהולית ותחום הכספים, קשה להרוויח כסף בתחום הדיור המסובסד”, מוסיפה בראון.
קורונה: המשבר לא פגע בפעילות
ריאליה בחרה למקד את השקעותיה ב”ראסט-בלט”, רצועת החלודה, של ארה”ב. אלה הן מדינות עם ערים שהיו אימפריות תעשייתיות, ירדו מגדולתן ובעשורים האחרונים ממציאות את עצמן מחדש, אם באמצעות חזרה לעוצמה התעשייתית שלהן, ואם באמצעות פיתוח תחומים חדשים. בין היתר משקיעה הקרן בקונטיקט, מישיגן, אוהיו וקנטאקי. “בארבע שנים וחצי גייסנו יותר מ-10 קרנות, ואנחנו ממשיכות לגדול”, אומרת בראון. “אנחנו יודעות לזהות נכסים ואזורים בעלי פוטנציאל. באזור הראסט-בלט ראינו נכסים שניתן לקנות בזול, לצד צפי לעלייה משמעותית בערכם”.
בכל הנוגע למשבר הקורונה, נכסי הקרן לא חוו פגיעה משמעותית. “אנחנו, כמו כל העולם, עדיין בתהליכי הערכה של השפעת הקורונה על הסביבה העסקית-כלכלית”, מסבירה בראון. “כמובן שהיה חשש שהמשבר יפגע במודל. אך פעילות ‘סקשן 8’ ממומנת על ידי הממשל 5 שנים קדימה, ובכל מקרה הודיעה ארה”ב כי התוכנית נמשכת כסדרה.
“בצד של השוכרים, שעדיין צריכים לשלם חלק משכר הדירה, על אף חששות מאובדן הכנסות ונטישה של הנכסים – ההפך התברר כנכון: הגבייה לא פחתה בתקופת הקורונה, ונשארנו על שיעור של יותר מ-96% גבייה. הסיבה לכך היא שהביקוש לדיור תחת ‘סקשן 8’ הוא אדיר, ואין מספיק בתים כדי להשביע אותו. כך, דייר שלא משלם עלול להפסיד את זכאותו ולהישלח לתחתית הרשימה – ולכן ראינו נכונות עיקשת של הדיירים להמשיך לשלם שכר דירה, על אף המשבר הקשה”.