בשיתוף ברק רום
האם מדובר בפולש שיש לסלקו או שמא המחזיק בקרקע הוא בעלי החלקה ו/או בעל רישיון להשתמש בה? זוהי הסוגיה אשר הונחה לפתחו של בית המשפט המחוזי בנצרת, ואשר הגיעה עד לכדי דיון בבית המשפט העליון.
סכסוכי קרקעות אינם עניין נדיר בנוף המשפטי בארצנו. מדי שנה, בתי המשפט ברחבי הארץ נדרשים לתיקי מקרקעין רבים ומורכבים מסוג זה. לא אחת, הרישום בטאבו שאמור להוות ראיה מוגמרת עומד למבחן.
“התיק הזה הוא דוגמה קלאסית לכך שאין כמו רישום בטאבו להוכחת בעלות על קרקע”, מסבירים עו”ד שלמה וקנין ועו”ד מאור רחום אשר ייצגו את אחד משני הנתבעים בתיק, אדם שרכש את הקרקע ממי שהיה בעל הנכס הרשום ובהסתמך על הרישום בטאבו, “התובע ניסה להוכיח את זכותו לשימוש בקרקע בהתבסס על טענות משפטיות שונות, אך הרישום בטאבו היה בסופו של דבר המפתח לדחיית טיעוניו. זהו מקרה ברור שבו טענות עובדתיות ומשפטיות מבקשות לשמוט את הקרקע מתחת לנסח הטאבו, תרתי משמע”.
מי עיבד את הקרקע?
מעשה שהיה כך היה. אדם טען כי הוא החזיק בקרקע ביישוב מגדל שעל שפת הכנרת, אשר אינה רשומה על שמו ובעל הנכס הרשום בטאבו ביקש לסלקו מהמקום. על מנת להתגונן מפני המהלך, האדם שטען להחזקה בקרקע הגיש תביעה למתן צו הצהרתי כנגד סילוקו ו/או בעבור הכרה בזכויותיו.
“התובע ניסה להעלות שתי טענות מרכזיות”, מסביר עו”ד לעסקות נדל”ן שלמה וקנין, “טענה ראשונה כי הוא מחזיק בבעלות מיושר מכוח החזקה רציפה נוגדת רבת שנים. דהיינו, שיש להכיר בו כבעלים משום שהוא החזיק במקרקעין במשך עשרות שנים וברציפות. בעלות ביושר מכוח החזקה רציפה נוגדת רבת שנים היא חזקה שמבוססת על כמה יסודות כגון מנהג בעלים, רציפות, אחידות ואופייה הנוגד של ההחזקה. במקרה שלנו, מומחה מטעם בית המשפט אמנם קבע שהמקרקעין עובדו ברציפות, אבל הצלחנו להראות שהתובע לא הוכיח שמי שעיבד את הקרקע היה אכן הוא או בני משפחתו”.
הטענה השנייה שהוצגה על ידי התובע היא שהוא בעל רישיון בלתי הדיר לשימוש בקרקע. זוהי טענה נפוצה בקרב פולשים למקרקעין אשר מבוססת על כך שהבעלים הסכים לכאורה לשימוש ונתן רישיון בהסכמה למצב הפלישה.
“גם הטענה בדבר רישיון בלתי הדיר לא צלחה מבחינת התובע”, מסביר עו”ד מאור רחום, “בדיונים בבית המשפט הוכח שאחד הנתבעים, שהוא בעצם נכדו של האדם שרכש את הקרקע טרם קום המדינה וקיבל אותה במתנה מסבו – הפך להיות הבעלים הרשום (ולאחר מכן, מכר את הקרקע לנתבע הנוסף שהסתמך על הרישום האמור), לא ביקר מעולם בקרקע. קרי, הוא לא ידע על כך שהתובע מעבד את הקרקע ובוודאי שלא העניק לו אישור ורישיון להשתמש במקרקעין. במסגרת הטיעונים שהוצגו בבית המשפט הוכח כי בכדי לתת רישיון בלתי הדיר נדרשת מודעות והסכמה מצד הבעלים, וזו לא התקיימה.”
“רישום בטאבו הוא אלמנט קריטי”
לאחר שבית המשפט המחוזי בנצרת קיבל את טענותיהם של שני הנתבעים, אשר אחד מהם הוא רוכש הקרקע בהסתמך על הרישום בטאבו ויוצג על ידי עורכי הדין שלמה וקנין ומאור רחום, החליט מי שטען להחזקה בקרקע להגיש ערעור לבית המשפט העליון. לפני מספר ימים, גם בית המשפט העליון השיב ידיו ריקם.
“המערער לא עמד בנטל להוכיח טענות שלפיהן משפחתו היא שהחזיקה ועיבדה את המקרקעין ברצף משנות השלושים של המאה הקודמת”, נכתב בפסק הדין בעליון, “לפיכך, נדחתה טענתו של המערער לזכויות בחלקה מכוח חזקה רציפה נוגדת רבת שנים”.
בית המשפט העליון הדגיש גם כי “באשר לטענה החלופית בדבר קיומו של רישיון בלתי הדיר, נקבע כי המשיבים כלל לא ידעו על החזקת משפחת המערער במקרקעין… עובדה זו שומטת את הבסיס לטענת המערער בדבר מתן רישיון בלתי הדיר”.
“עניין אחד ברור מעל לכל בפסקי הדין שניתנו בבית המשפט המחוזי, ולאחר מכן בבית המשפט העליון”, מסבירים עו”ד שלמה וקנין ועו”ד מאור רחום, “רישום בטאבו הוא אלמנט קריטי וחשוב בכל עסקת מקרקעין. עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. על מנת לוודא את הרישום בטאבו וכן על מנת לפתור בהצלחה סכסוכים במקרקעין, חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מטעם עורכי דין מומחים בתחום המקרקעין.”
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו