בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
החוק המתיר לבני 70 ויותר הטבות מיוחדות במיזמי התחדשות עירונית לא כלל התייחסות לפרויקטים שקידומם החל טרם כניסתו לתוקף. בימים אלו פורסמה חוות דעת חדשה של המשנה ליועמ"שית, עו"ד כרמית יוליס, המתייחסת לשאלה האם החוק המעניק הטבות מיוחדות לאוכלוסייה המבוגרת במיזמי פינוי ובינוי תקף גם לפרויקטים שהחתימות הראשונות בהן הוגשו עוד טרם כניסת החקיקה לתוקף.
לדברי עו"ד איתי אנשל, מומחה לדיני מקרקעין, תיקונים שנכנסו לתוקף בשנים האחרונות קבעו הטבות ספציפיות לאוכלוסייה המבוגרת במיזמי התחדשות עירונית מתוך רצון להקל על אותה אוכלוסייה של בני 70 ויותר.
"יש כאן", כך לפי עו"ד איתי אנשל, "תכלית סוציאלית חשובה מאוד בנוגע לאוכלוסייה הגיל השלישי. זה התחיל בתיקון שהיה בחוק פינוי בינוי עוד בשנת 2018 לגבי בני 80 ומעלה, עם התיקונים שהגיעו בשנת 2021 ו-2023 ההתייחסות כבר לגיל 70 ומעלה, יש גם התייחסות לקשישים סיעודיים, וגם לפרויקטים בפריפריה. התיקונים מאפשרים התייחסות לאוכלוסייה המבוגרת, חלופות שמאפשרות להם שלא להמתין לדירה החדשה, להשתרך אחר מעבר בתים, אלא כבר במועד החתימה והפינוי לקבל איזו זכות – דיור חלופי, שווה ערך לדירת התמורה שמגיעה להם. כאשר מדובר באנשים שנדרשים לבית אבות אז משכנתא הפוכה, לדאוג שייכנסו לבית אבות וישלימו עם תשלומי איזון וחלופות נוספות".
יציבות היא העקרון המנחה
"הכוונה", מוסיף עו"ד אנשל, "היא להיטיב עם האוכלוסייה הזו בשווי דירת התמורה. יש לעניין הזה בעיקר מהות סוציאלית וזה להיטיב איתם. העניין הוא איפה נכנסים כאן היזמים – העיקרון שמנחה אותם הוא יציבות ומשהו שהוא ידוע מראש בפעילות שלהם וכל הזמן נכנסים להם דברים חדשים תוך כדי תנועה ולעיתים זה משבש.
היועמ"ש מנסה באמת לפתור את הבעיה, כי היא אכן נפוצה. מטבעם של דברים, החתמות לפרויקטים נמשכים שנים לפעמים, שלא לדבר על המשך הפרויקט.
היא אמרה שנכון שהתיקון היה בשנת 2021 והחילו אותו בשנת 2023 אבל הוא יעמוד בתוקף גם אצל אנשים שהתחילו את התהליך עוד הרבה קודם. למעשה, הגיל שלהם ייבדק לפי המועד של החתימה הראשונה של הפרויקט של הבית המשותף".
למעשה, היועמ"שית החילה את התיקונים בחקיקה כמו גם את ההטבות לאוכלוסייה המבוגרת גם על מי שלא היו זכאים לפני כן. "זוהי החלה רטרואקטיבית", מדגיש עו"ד אנשל, " דבר חריג במשפט שלנו אך בסיטואציה הזו חוות הדעת הזו עושה שכל והיא נכונה".
לדברי עו"ד אנשל, אחד היתרונות הגדולים של התיקונים הללו הם בכך שהם מצמצמים את תופעת הסרבנות, המוכרת במקרים רבים אצל קשישים שמסרבים להתפנות בשל גילם ומצבם הרפואי. "גם מהצד של היזמים", מוסיף עו"ד אנשל, "השינוי הזה מייצר עבורם ודאות גדולה. פרויקטים שהיו תקועים עד היום בגלל האוכלוסייה המבוגרת שסירבה לחתום ולא ניתן היה להעניק את החלופות האלה, כעת יוכלו לקבל חלופות.
יש להם מספר חלופות לבחור ואם לא יעשו כן, יתכן ואכן יחייבו אותם להסכים לפרויקט. הסירוב הזה כבר ייחשב בלתי סביר. לכן, מבחינת היזמים גם אם הדבר הזה הוא תוך כדי תנועה וגם אם הוא עולה להם קצת יותר, בסוף התועלת כאן היא מהותית כי בסוף היא נותנת ודאות לפרויקטים ומשחררת פרויקטים תקועים".
חקיקה דינמית בהתחדשות עירונית
מערכת החוקים של התחדשות עירונית משתנה כל הזמן ולאחרונה נקבעה אפשרות של ביטול הסכם עם יזם שלא עומד בהתחייבות.
לדברי עו"ד אנשל, גם כאן הסוגייה נוגעת לוודאות, בפרט כאשר מדובר בענף במשבר ובעת מלחמה.
"אנחנו גם בעת מלחמה ושוק הנדל"ן נכנס לעת הזו במשבר", מסביר עו"ד אנשל, "על רקע עליות הריבית, הפסקת השקעות ועוד, דברים שלא משתנים משמעותית גם עכשיו. יחד עם זו, הסוגייה של הוודאות, למשל של פרויקטים, אני בעצמי ייצגתי בכמה, שפשוט היו מחתימים ו-4-5 שנים מסיבות כאלה ואחרות לא היה קורה כלום. יש סיבות תכנוניות, קורונה, מלחמה, אבל יש גם עניינים שיזמים מתעדפים פרויקטים – ולא מקדמים פרויקטים אחרים. הדיירים מצאו עצמם 'כלואים' בידי היזם מבלי יכולת לעשות דבר. התיקון האחרון בחוק ההסדרים, דיבר על הסוגייה הקצבת הזמנים. כלומר אם בפרק זמן מסוים לא יצליח היזם להוציא היתר בנייה, תנאי הסף לפרויקט שיצא לדרך, אז בהחלט תהיה אפשרות לדיירים, בהליך קל ומהיר, לדרוש את ביטול ההסכם".
לעוד מידע בנוגע לזכויות קשישים בהליכי התחדשות עירונית לחצו כאן
לדף הפייסבוק של עו"ד איתי אנשל לחצו כאן
ליצירת קשר עם עו"ד איתי אנשל בוואטסאפ לחצו כאן
לעוד סרטונים של עו"ד איתי אנשל לחצו כאן
בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
