בשיתוף קבוצת עידן.
שוק הדיור חווה בימים אלו שפל שכמותו לא נראה מאז שנת 2015. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כמות הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של 2023 היא הנמוכה ביותר ב-8 השנים האחרונות ולמעשה, זהו המשך של המגמה שהחלה ברבעון האחרון של השנה הקודמת, בעקבות ההעלאות האחרונות של הריבית במשק.
אך למרות שרכישת דירה אינה אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים כרגע, תחום הנדל”ן עצמו הוא עדיין מקור להשקעות כדאיות, כל עוד הן נעשות בחוכמה. דוגמה מצוינת להשקעה כדאית בכל עת ובייחוד במצב השוק הנוכחי היא השקעה בהשבחת נכס קיים, ואחת הדרכים היעילות ביותר להשביח את הנכס שלכם היא הוספת מרפסות וממ”דים.
העם דורש מרפסת וממ”ד
את הצורך בממ”דים חווינו על בשרנו, שוב, ממש לאחרונה, במבצע מגן וחץ. אך למרות שמטחי רקטות הם לא דבר נדיר במחוזותינו, כ-60% מהדירות בישראל לא כוללות ממ”ד, ומעבר לסכנות הברורות הכרוכות בכך, עובדה זו משפיעה גם על הביקוש שלהן בשוק.
“אנחנו רואים שהביקוש לדירות בלי ממ”דים, הן בשוק הדירות למכירה והן בשוק השכירויות, הולך ויורד”, מספר אלדד גבריאל, סמנכ”ל קבוצת עידן, החברה המובילה בארץ לשיפוץ וחידוש בניינים, לרבות הוספת מרפסות וממ”דים. “המצב הבטחוני הפך את הממ”דים לצורך קיומי, והשגשוג של תחום ההתחדשות העירונית, שהופך גם את הממ”דים וגם את המרפסות לחלק בלתי נפרד מהדירות החדשות, מכתיב סטנדרט בשוק. כתוצאה מכך, כל נכס שאין בו ממ”ד ומרפסת חווה ירידת ערך “.
החדשות הטובות הן שלא צריך לחכות לפרויקט של התחדשות עירונית כדי להשביח את ערך הדירה שלכם. כמו מאות בעלי דירות ברחבי הארץ, גם אתם יכולים להוסיף מרפסת וממ”ד לדירה שלכם בתהליך ברור, יעיל ומשתלם, המבוצע כולו, מא’ ועד ת’, על ידי קבוצת עידן. מה כולל התהליך ואיך בדיוק זה עובד? להלן המדריך השלם.
האם לכל דירה בבניין משותף ניתן להוסיף מרפסת וממ”ד?
בישראל ישנו חוק בשם “הרחבת מרפסות שמש”, הקובע כי לכל דירה בארץ יש זכות למרפסת שמש בגודל של עד 14 מ״ר לדירה ללא צורך בזכויות בנייה נוספות, ובלבד ששטחן הכולל של המרפסות בבניין לא יעלה בממוצע מעבר ל 12 מ”ר ליחידת דיור. פירוש הדבר הוא שבאפשרותכם להוסיף מרפסת בגודל זה, ולעיתים אף יותר מכך, בהתאם לזכויות הבנייה העודפות של הבניין. באותו האופן, זכויות בנייה עודפות עשויות לאפשר גם בנייה של ממ”ד גדול יותר מהגודל המינימלי הנדרש, שהוא 9 מ”ר + שטח הקירות.
רבים לא יודעים כי גם בדירות שכבר יש בהן מרפסות, ניתן לשדרג את המצב הקיים על ידי תהליך של הרחבת מרפסות. בדרך כלל תתאפשר אפילו הכפלה של הגודל הקיים ואף יותר, בכפוף לזכויות הבנייה הקיימות.
על מנת להוסיף מרפסת ו/או ממ”ד לבניין קיים, וכן על מנת להרחיב מרפסת קיימת, יש לקבל היתר בנייה מהרשות המקומית. כיוון שהמדינה מעוניינת לעודד את תושביה להוסיף ממ”דים, ברוב המקרים ניתן יהיה לעבור הליך רישוי מקוצר. הטיפול בבדיקת זכויות הבנייה המגיעות לכם ובהוצאת היתרי הבנייה הדרושים הם חלק ממעטפת השירותים הכוללת אותה מספקת קבוצת עידן לאורך התהליך.
מהי עליית הערך המובטחת לאחר הוספת מרפסת וממ”ד?
השיעור המדויק של עליית ערך הנכס בעקבות הוספת מרפסות וממ”דים תלוי בפרמטרים שונים כמו האזור בארץ בו הנכס נמצא, מצב השוק הנוכחי ועוד. בהערכה כללית, מדובר על תוספת של 8-13% לערך הנכס כתוצאה מהוספת מרפסת, ותוספת של 10-15% עם הוספת ממ”ד, אשר מסתכמים, בסופו של דבר, לעליית ערך של מאות אלפי שקלים.
כך לדוגמה, בפרויקט בו ביצעה קבוצת עידן הוספה של 120 מרפסות בטון לשני בניינים ברמת אביב ג’ – רחוב וייס 2 ורחוב אליהו חכים 4 – עלה ערך הדירות לאחר הוספת המרפסות בכ-530,000 ש”ח לכל דירה בממוצע.
מלבד עליית הערך, דבר נוסף שחשוב לקחת בחשבון הוא שבניית ממ”ד בגודל מינימלי לא תחויב בתשלום היטל השבחה, וכי בחלק מהערים מוגדרים תנאים לקבלת פטור מהיטל השבחה גם על הוספת מרפסת. בערים מסוימות התושבים גם לא יידרשו לשלם ארנונה על שטח המרפסת שהתווספה.
האם כל דיירי הבניין צריכים להסכים להוספת ממ”דים ומרפסות?
על פי החוק, על מנת להוסיף מרפסות לחזיתות הבניין שלכם או להרחיב מרפסות קיימות, יש לקבל את הסכמתם של 75% מבעלי הדירות בבניין. על מנת להוסיף ממ”דים, דרושה הסכמה של 60% מבעלי הדירות. חשוב לציין כי בעלי הדירות שמסכימים לא מחויבים להוסיף ממ”ד ומרפסת לדירות שלהם, אלא רק נותנים את הסכמתם להוספת תוספות הבנייה לבניין. עם זאת, כיוון שרשויות מסוימות דורשות לשמור על חזות אחידה לבניינים, בדירות בהן הבעלים יעדיפו לוותר על הוספת מרפסת, תתבצע הוספת “מרפסת דמה”, המדמה בניית מרפסת שמקנה חזות אחידה לבניין על אף שלא נוספו מרפסות לכלל הדירות בבניין.
מהם סוגי המרפסות האפשריים?
ישנן שתי שיטות אפשריות להוספת/ הרחבת מרפסות:
- מרפסות בטון – בניה מסורתית: מרפסות הנבנות באמצעות שיטת בנייה ותיקה המבוססת על יציקת שלד בטון, כאשר כל מרפסת משמשת כתמיכה לזו שמעליה ולזו שמתחתיה. הבנייה כוללת הקמת פיגומים וחפירות ביסוס, והזמן הנדרש להשלמתה הוא יחסית ממושך.
צילום: יחצ
.
- מרפסות פלדה: מרפסות הנבנות בשיטת הבנייה היבשה, שיטה מודרנית ומתקדמת יותר הכוללת חיבור קורות פלדה לעמודים קונסטרוקטיביים של המבנה. שיטה זו מהירה, נקייה ומדויקת יותר משיטת הבנייה המסורתית, ואחד מיתרונותיה הבולטים הוא שאינה דורשת ביסוס עמודים בקרקע, כך שניתן להוסיף מרפסות לבניינים מבלי לפגוע או לבטל חניות של דיירים.
משך הביצוע של כל שיטת בנייה משתנה בהתאם לפרמטרים הספציפיים של כל בניין. ברחוב פעמוני 4, שכונת בבלי, תל אביב, ביצעה קבוצת עידן הוספה של 28 מרפסות פלדה, והעבודות נמשכו כ-6 חודשים. בפרויקט אחר לא רחוק משם, הוסיפה קבוצת עידן 30 מרפסות פלדה לבניין ברחוב בלקינד 6 בתל אביב, והעבודות נמשכו 4 חודשים.
פרויקט מרפסות פלדה, פעמוני תל אביב
צילום:יחצ
.
האם יש צורך להיעזר בעורך דין על מנת להוסיף מרפסות וממ”דים?
בכל תהליך בנייה מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום, על מנת לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות. עורך הדין ילווה את הדיירים בתהליך גיבוש ההסכם עם הקבלן עד לחתימה ובמידה ונדרש אף יטפל ברישום התוספת בתשריט הבית המשותף.
האם יש צורך באנשי מקצוע נוספים?
בהחלט. על מנת להוסיף מרפסות וממ”דים לבניין קיים יש צורך להיעזר בשורה של אנשי מקצוע, החל באדריכלים, מתכננים, יועצים, מודדים ושמאים וכלה בקונסטרוקטורים ומהנדסים המפקחים על תהליך הבנייה עד תומו. בנוסף, חשוב לוודא כי הגורם האחראי על בדיקת זכויות הבנייה וקבלת היתרי הבנייה בקי בתחום הרישוי, התכנון והבנייה ומכיר היטב את ההתנהלות מול גורמי הרישוי השונים.
קבוצת עידן הפועלת גם עם חברת הבת שלה אורגד מבנים בעמ, החברה המובילה בארץ בתחום שיקום ושיפוץ בניינים, בדגש על הוספת מרפסות וממ”דים, תספק לכם את מעטפת השירותים המלאה הנדרשת לביצוע התהליך. החברה מתמחה ביזמות, תכנון וביצוע ומרכזת תחת קורת גג אחת את כל שלבי התהליך – תכנון, ליווי, הוצאת היתר בנייה מול הרשות המקומית, ביצוע ומסירה. אנשי המקצוע של החברה, מומחים מהטובים בתחומם, ילוו את בעלי הדירות לאורך כל התהליך, וימשיכו ללוותם גם בתקופת האחריות לאחר סיום העבודות.
“השליחות שלנו היא להבטיח מיגון ראוי ולשפר את איכות החיים של כל משפחה בישראל”, מסכם גבריאל. “הוספת ממ”דים, במדינה כמו שלנו, היא צורך קיומי, ואת הערך של מרפסות השמש כולנו הבנו בקורונה. זה באמת משנה חיים. בתוך כך, אנחנו גם משביחים את ערך הנכס, כך שבאמת אפשר רק להרוויח מהתהליך”.
בשיתוף קבוצת עידן.
