"רובע תוסס בסגנון גנגם סטייל": כיצד יראה פרויקט היוקרה בשדה דב?

16 אלף דירות חדשות יוקמו במקום שדה דב בתל אביב • עד כה שווקו במכרזי רמ"י רק 1,500 יח"ד, והמחירים בשמיים • כמה תעלה דירה ממוצעת וכיצד יושפעו השטחים הסמוכים? • כל הפרטים על מיני עיר חדשה בהתהוות

מגוון אפשרויות מגורים בגבהים שונים, צילום: הדמיה: משרד האדריכלים "תכנון נוף"

81 שנה עמד המסלול בליבה של שכונה בצפון תל אביב, חסם את הגישה אל הים ומנע התפתחות העיר צפונה. שדה דב היה חלק מהנוף התל אביבי מאז ימי המנדט. היום, לאחר שפורקו כבר יותר מחצי מיליון מ"ר של מבנים ותשתיות, אפשר כבר לעצום עיניים ולדמיין מיני עיר חדשה בישראל, שוקקת חיים, עם 16 אלף דירות חדשות על 1,500 דונם עם קו ראשון לים.

האם יהיה זה המשכם הטבעי של רחובות הרברט סמואל והירקון, הנחשבים בגלל הקירבה אל הים ליקרים בישראל, או כפי שהבטיחו בממשלה - יצליחו לשווק כאן גם דיור בר השגה, חלום שהולך ומתרחק.

כפי שמסתמן מהמכרז האחרון, המחירים הגבוהים של תל אביב לא יפסחו על שדה דב, בעיקר על הדירות עם הנוף לים. גבולות הרובע החדש: ממזרח - רחוב לוי אשכול, שכונת ל' החדשה ושכונת נופי ים; ממערב - חוף הים; מדרום - רחוב ש"י עגנון; מצפון - רחוב פרופס.

הבעיה של רשות מקרקעי ישראל שבמקום להוציא בבת אחת את 16,000 הדירות ולגרום להצפת דירות כמתבקש, היא פורסת לפרוסות קטנות את הקרקע במכרזים קטנים. המחירים מרקיעי שחקים, דבר שיוביל לעליית מחירים מטאורית.

בכנס נדל"ן היום עם שרת הפנים איילת שקד היא הודתה שמדובר בטעות. ״טפטוף קרקעות בשיטת הסלמי יקפיץ את המחירים״, אמרה בהתייחסה לשדה דב.

האבסורד שיביא ודאי לעליית המחירים - שווקו רק כ-10% מסך הדירות המתוכננות להיבנות על שטח שדה דב (כ-1,500 דירות מתוך כ-16,000 דירות בתכנון). שיווק זה יניב על פי ההערכות כ-4.5 מיליארד שקל לקופת המדינה, ואולי גם יכסה את הבור התקציבי. 

החברות הזוכות הן חברת ק.מ. מדף 5 מקבוצת חנן מור, שתשלם 1.46 מיליארד שקל עבור 7.6 דונם להקמת 458 דירות; אביסרור משה ובניו הציעו 1.09 מיליארד שקל עבור 7.3 דונם להקמת 406 דירות; שיתוף של חברות משולם לוינשטיין, מבנה ואלייד זכה במשותף במכרז שלישי ל-230 דירות על 4.6 דונם תמורת 634 מיליון שקל; חברת ג.ז. מדף 35 של קנדה ישראל זכתה בקרקע בשטח 8.65 דונם להקמת 480 דירות, בתמורה ל-1.25 מיליארד שקל.

המחיר ששילמו היזמים משקף עלות קרקע של 2.8 מיליון שקל לדירה, כך שעל פי ההערכות מחירי הדירות שייבנו במסגרת המכרזים הללו ינועו סביב 5 מיליון שקל. כרגיל, הנוף לים ישמש תמריץ מרכזי לעליית ערך.

קרובים לים

קבוצת more (ק.מ מדף), בבעלות חנן מור ואבי מאור, זכתה באחד מהמכרזים המשמעותיים במגרש המערבי ביותר, המאפשר נוף פתוח לים מרוב הדירות. השטח מוקף מכל צדדיו בשני הפארקים המרכזיים של השכונה. המתחם ישלב מגדל מגורים של 39 או 40 קומות לצד בנייה מרקמית, בית מלון ומרכז לייף סטייל עם ספא, חדר כושר, בריכה ותשתיות נוספות. בסך הכל מדובר ב- 458 יח"ד, כ-100 חדרי מלון ושדרות מסחר בשטח כ-1,500 מ"ר.

הנוף לים ישמש תמריץ מרכזי לעליית ערך, הדמיה: משרד האדריכלים "תכנון נוף"

מנכ"ל קבוצת More אבי מאור ציין: "זו הפעם הראשונה מזה שנים רבות שמתוכננת שכונה חדשה בסדר גודל כזה בקרקע פנויה על חוף הים בתל אביב. השכונה מבוססת על עקרונות התכנון החדשניים של המאה ה-21. מדובר במיקום הטוב ביותר בתל אביב, עם כל השירותים הקהילתיים הנדרשים, שני פארקים רחבי ידיים, מוסדות חינוך ותרבות, בסמוך לפארק הירקון, טיילת החוף ונמל תל אביב, על שלל בתי הקפה, המסעדות והאטרקציות שבו".

מחברת אביסרור נמסר: "מדובר באחת הקרקעות הנחשקות ביותר באזור המרכז, שצפויה ליהנות מביקושים גבוהים. תל אביב היא עיר ללא הפסקה גם בכל הקשור למחירי הדירות. מהבדיקות שעשינו מחירי הדירות כבר היום מבטאים עלויות קרקע דומות".

וצפי המחירים? לפי הערכות הענף, 75-90 אלף שקל למ"ר, ובקומות הגבוהות והפנטהאוזים עד 120 אלף שקל למ״ר.

אוהד דנוס, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר: ״הזכיות האחרונות במכרזי המדינה בשדה דב והתוצאות המדהימות שהושגו בהם מעידות לאו דווקא על מצוקת הדיור הגוברת והולכת עקב שיחרור הקרקעות האיטי שהביאה עימה הקורונה, אלא דווקא על חזרתו לחיים של שוק מגורי היוקרה, בעקבות אותה קורונה ממש". 

"שוק היוקרה היה רדום ב-5 השנים האחרונות. צפי היזמים למכירות בסכומים הנעים סביב 60,000 שקל למ״ר בנוי כולל מע"מ בממוצע, אינן מנותקות מהמציאות המתהווה. השכונה שתקום תהיה מהטובות בתל אביב, נושקת לחוף הים ולעיר, מבלי ממש להתערבב בה. תמהיל נכון של דירות שלא ישכח את צעירי העיר ייצור רובע חדש ותוסס, גנגהם סטייל״. 

חוף ופארק

רובע המגורים החדש באזור שדה דב מתוכנן לכלול כ-16,000 יח"ד, חצי מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, 3,700 חדרי מלון, פארק חופי ורצועת חוף של 2 ק"מ, מבנים ומוסדות ציבור, כיכר עירונית, שטח ציבורי פתוח ושבילים.

החלק הראשון של השכונה מתפרס על שטח כולל של כ-340 דונם, והוא אחד מ-3 תוכניות להצבת תשתית תכנונית להקמת רובע המגורים החדש. מדובר על שכונת מגורים חדשה בשם אשכול, הכוללת כ-4,844 יח"ד בבנייה עירונית מעורבת שימושים ובצפיפות ממוצעת של כ-54 יח"ד לדונם מגורים נטו.

עוד בתוכנית מסחר ותעסוקה בהיקף כ-191,000 מ"ר, מלונאות בהיקף כ-30,000 מ"ר, מבנים ומוסדות ציבור, כיכר עירונית, שטח ציבורי פתוח ושבילים.

 יעקב קוינט מנהל רשות מקרקעי ישראל, מבטיח דיור בר השגה בשדה דב, למרות המחירים הגבוהים: ״שיווק השכונה הראשונה בתכנית הלאומית רובע דב מייצר מגוון פתרונות דיור, ביניהם דיור בר השגה. השכונה החדשה מתוכננת כשכונה ירוקה ומוטת תחבורה ציבורית, מבטאת ניצול מיטבי של הקרקע למגוון שימושים, ביניהם תעסוקה, מלונאות ומסחר לצד יחידות הדיור, ומאפשרת איכות חיים גבוהה. במקביל, רמ"י פועלת לקידומן הנמרץ של התוכניות הנוספות ברובע דב החשובות לעיר, למשק, לכלכלה ולחברה״.

הבינוי בשכונה מבוסס על 3 סוגי מבנים: בנייה מרקמית המקנה לרחוב חזית פעילה, מבנים בגובה 16 קומות ובנייה מגדלית עד 41 קומות. אפשרויות המגורים יכללו דירות קטנות, דירות מונגשות לאנשים עם מוגבלויות ודיור מוגן. לדברי עו״ד קוינט, מאות יחידות דיור יוקמו בהישג יד, מתוך הבנה שמגוון התושבים הינו מרכיב נחוץ ליצירת עירוניות חיה ובכוונה לקדם שוויון חברתי בעיר. רבע מהדירות יהיו קטנות.

מרכזו של הרובע החדש ועיקר האטרקטיביות בו הוא חוף הים והדירות הצופות אליו במרחק הליכה קצרצר - כמשאב טבע ונוף המגדיר את הגבול המערבי של הרובע לאורך כ-2 ק"מ. הפארק החופי - בעורף רצועת החול, יציע טיילת רחבה ובה שילוב של גנים, אזורי בילוי, מגרשי ספורט ומגרשי משחק.

הפארק ישמש רצועה רחבה המחוברת ללב הרובע במספר רחובות ומהווה שטח ציבורי פתוח הנותן מענה לצרכי תושבי הרובע, תושבים מהשכונות הסמוכות ותושבי תל אביב כולה. התנועה בפארק תתבצע בהליכה וברכיבת אופניים. שני חניונים ישולבו בקצוות הפארק. בפארק ייושמו עקרונות אקולוגים כגון שימור מי נגר וקליטת נגר מהשכונה, שימוש בצמחייה מקומית וצמחייה עמידה וחסכונית במים, איזון בעבודות עפר בתוך המתחם, שימור קרקע טבעית.

חלק מהבניינים יצפו מהמרפסות לחזית הים, שתישאר פתוחה לכלל הציבור. בחוף יפותחו פעילויות פנאי, חינוך תרבות ומסחר, כולל מרכז ספורט ימי עם מועדוני גלישה, בית ספר ימי ומעגנה לסירות.

שמירת סביבה

הקו הירוק של הרכבת הקלה יספק תחבורה נוחה. צפיפות הבנייה תגדל ככל שהבניין יהיה קרוב יותר לקו, המתוכנן לעבור בהמשך רחוב אינשטיין וברחוב אבן גבירול. מספר החניות יצומצם יחסית לנדרש בבנייה חדשה באזורים שאינם סמוכים למערכות הסעת המונים ויקטן עוד יותר עם הקירבה לתחנות הרכבת הקלה. מבני הציבור והשטחים הפתוחים השכונתיים ימוקמו באופן שימזער את מרחק ההליכה אליהם מכל בנייני המגורים. הרחובות יהיו הליכים יותר, המדרכות יהיו רחבות ומוצלות, צירים ירוקים יקצרו את הדרך ויאפשרו הליכה ישירה. תוקם רשת דרכי אופניים מלאה נפרדת מתנועת כלי רכב ומתנועת הולכי הרגל, למעט ברחובות מגורים ממותני תנועה.

בנייה גבוהה תמוקם באופן שלא ייצור מסתור לרוח המנשבת מהים, תוך הקפדה על מנהרות רוח בין מגדלים צמודים ומיזעור ההצללות על שטחים ציבורים וחזיתות בניינים. תיבחן היתכנות כלכלית להקמת תשתיות לחיסכון במשאבי טבע, מקורות אנרגיה חלופיים ומתחדשים כמו שימוש בחום השיורי מתחנת הכוח רידינג לחימום, שימוש במי הים ומי תהום לקירור, יצירת רשת אספקה של גז טבעי לבניינים, הקמת טורבינות רוח בראש בניינים גבוהים, החדרת נגר גגות וכבישים לאקוויפר בחורף ושימוש באקוויפר ובמים אפורים מושבים להשקיה בקיץ.

"אנחנו מקדמים בימים אלה תוכניות אסטרטגיות בשטח שדה דב כעיר אשר תאפשר לתושבים ליהנות משירותים ותשתיות במגוון תחומים", מעדכנת חברת מועצת העיר סיגל ויצמן, מחזיקת תיק החדשנות והטכנולוגיה. "שימוש ברחפנים ורובוטים, מצלמות חכמות ושילוב בינה מלאכותית, יאפשרו חיסכון באנרגיה ויתרמו לתושבים ולקהילה".

ויצמן פעלה במשך שנים לפינוי השדה ופתיחת שני שבילים שיחברו את השכונות לטיילת ולחוף הים. לדבריה, "הקמת רובע חדש בתל אביב היא הזדמנות מיוחדת לתכנן באופן הוליסטי וחדשני את המרחב הבנוי ולכלול בתכנון מרכיבים המשפיעים על אורח חיי התושבים ועל איכות חייהם בהווה ובעתיד, על צריכת משאבי טבע ועל המערכות הטבעיות שסביבנו. קיימת הסכמה רחבה שהרובע הוא קנה המידה המתאים ביותר לקידום ערכים של קיימות״.

בעולם קיימות כבר דוגמאות רבות של רובעים מקיימים. התכנון הפיזי שלהם שונה באופן מהותי האחד ממשנהו כיוון שהוא מתאים לחברה ולסביבה בהן נבנו, ובכל זאת יש דמיון במאמץ שנוקטים העירייה והמתכננים לענות על צרכי ההווה בלי לפגוע ביכולתם של הדורות הבאים לספק את צרכיהם.

כסף גדול

השאלה הגדולה היא מה תעשה המדינה עם הכסף הגדול שיניב שדה דב? ח״כ מאיר יצחק הלוי, עד לאחרונה ראש עיריית אילת, הגיש לפני שבוע בקשה ליו״ר ועדת הכספים לדיון דחוף בנושא ייעוד ההכנסות לקופת המדינה משיווק הבנייה במתחם שדה דב. יצחק הלוי דורש: ״ההכנסות מסך שיווק כל המתחם (16,000 דירות) מוערכות בלמעלה מ-40 מיליארד שקל. נושא פיצוי אילת משום הפגיעה הקשה בעיר, חייב לעלות לדיון מחדש מול הערכות השווי העצומות״. 

כ-70% מהקרקעות מוחזקות על ידי המדינה ועיריית תל אביב, אולם כל שאר הקרקעות בבעלות פרטית של אלפי בעלי קרקע, שהמתינו עשרות שנים לפינוי השדה ואישור התוכניות.

לאחרונה, בית משפט השלום בהרצליה קיים דיון לבקשת מנהלי הגוש הגדול בתל אביב לצורך היערכות לחלוקת זכויות המקרקעין במתחם אשכול בשדה דב לבעלים הפרטיים. ביל המשפט אישר את בקשת המנהלים למנות שמאי מקרקעין שיקבע את השווי היחסי של זכויות במתחם אשכול ובמתחמים האחרים. המשמעות היא שמימוש הזכויות קרוב מתמיד.

לדברי עו"ד שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד עו"ד שוב ושות', המייצג אלפי בעלי קרקעות פרטיים במתחם שדה דב: "הוראות בית המשפט להיערכות לחלוקת זכויות המקרקעין במתחם אשכול הן בשורה של ממש לכל בעלי הקרקע הפרטיים, שממתינים כבר שנים רבות למימוש זכויותיהם בקרקע. המחירים שראינו לאחרונה במכרזי הקרקעות של רמ"י במתחם, שהיו גבוהים פי 6.5 ממחירי המינימום של רמ"י, עשויים להוות את רף המינימום לבעלים הפרטיים שיפעלו למימוש זכויותיהם בבנייה עצמית או בעסקאות קומבינציה עם יזמים. מחירי הדירות בכל המתחם יעלו, בין אם יבנו על קרקע של המדינה ובין אם על קרקע פרטית. הבעלים הראשונים שיוכלו לצאת לדרך הם אלה שהתאגדו יחד ופועלים מול מנהלי הגוש לחלוקה ומימוש הזכויות".

החלטה חשובה בנושא, הנותנת עידוד לדיור בר השגה במתחם יוקרתי זה, התקבלה השבוע ומתייחסת למה שקרוי דב"י - דיור בהישג יד להשכרה ומשליכה למעשה על בעלי הקרקעות את הדיור בר ההשגה. 2,400 דירות הוקצו לצורך דב"י בבעלות ציבורית (עיריית תל אביב); ועוד 4,500 דירות דירות המוגדרות "דיור מכליל שבו כלולות יחידות דיור קטנות, דירות להשכרה ארוכת טווח; דירות ללא חניה, מעונות סטודנטים ודיור מוגן וסיעודי״.

השבוע דחתה שופטת בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב יעל בלכר עתירה של בעלי קרקעות בשדה דב, שלא לכלול את הקרקעות המיועדות להקמת דירות להשכרה ארוכת טווח בתחשיבים של הליכי האיחוד והחלוקה, ולמעשה להורות לעיריית תל אביב להפקיע מהם קרקעות לצורך זה. המשמעות: הדירות הללו יירשמו על שם עיריית תל אביב - ללא תמורה.


***


בוקסה:

כותרת:
הצצה אל השכנים

כותרת משנה:
המגרשים הסמוכים לשדה דב מבקשים להסיר את מגבלות הגובה שהוטלו בעבר בגלל שדה התעופה

פינוי שדה דב משפיע גם על התוכניות הסמוכות - 3700 ו-3388 לבניית אלפי יחידות נוספות. מדובר בתוכניות שקידומן החל לפני שנים, לכן בחלק מהמתחמים נקבעה בנייה נמוכה בגלל מגבלות השדה. היום בודקים בוועדות התכנון איך ניתן לשנות זאת.
הוועדה המקומית תל אביב אישרה בסוף אוגוסט פרסום סעיפי הקפאה (סעיפים 77+78 לחוק התכנון והבנייה), שימנעו הוצאת היתרים בתוכנית 3388 בצפון מערב תל אביב עד להכנתה של תוכנית עדכנית למתחם, לתקופה של 3 שנים.
מדובר בתוכנית על שטח של כ-190 דונם בין הגוש הגדול, רובע שדה דב והשטח הנכלל בתוכנית 3700. הקרקע בבעלות של בעלי קרקע פרטיים רבים, רמ"י ועיריית תל אביב. ב-20 השנים האחרונות קודם תכנון במתחם הכולל מגבלות גובה הנגזרות מהסמיכות לשדה דב.
הוועדה עמדה על המשך קידום התכנון במתכונת שקודמה בעת שהשדה היה קיים. ועדת הערר החליטה לפני כחודשיים לתת תוקף לתוכנית, אשר קובעת גם טבלאות איזון וחלוקה בין הבעלים. כעת מבינים בוועדה המקומית שלאור פינוי השדה התוכנית שקודמה אינה עומדת בתפיסת התכנון העכשווית ואינה מנצלת את הפוטנציאל הטמון בחטיבת השטח.
התוכנית אינה כוללת התייחסות לנושאים כמו ציפוף, עירוב שימושים, התייחסות לקו הירוק של הרכבת הקלה ועוד. בכוונת הוועדה המקומית להכין תוכנית חדשה, כולל תוכנית איחוד וחלוקה על כל המתחם, שתעצים את זכויות הבנייה. הוועדה ביקשה לפרסם הודעה על תוכנית חדשה על פי סעיף 77 ולקבוע כי תנאי להיתר בנייה יהיה אישור התוכנית החדשה.
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', המייצג חלק מבעלי הקרקע, מציין כי אומנם מדובר בעיכוב נוסף באפשרות של בעלי הקרקעות לממש את הקרקע, אך תוספת הזכויות הצפויה במסגרת התוכנית תעלה את ערך הקרקעות המצויות ברשותם. לדבריו, גם בתוכנית 3700 נבחנת עכשיו תוספת זכויות באזורים שהיו סמוכים לשדה, ולמרות הזמן הכרוך בכך הרי שזאת ההחלטה הנכונה לטווח הארוך.
כעת נותר רק לקוות שבעלי הקרקעות לא ימתינו 20 שנים נוספות לאישור התוכנית החדשה ושוועדות התכנון יזרזו את אישור התוכנית, שתספק מאות יחידות דיור חדשות באזור הכי מבוקש בתל אביב.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו

כדאי להכיר