התמ"א קמה לתחייה

תמ״א 38, שעברה כבר עשרות גילגולים בסימן שאלה עם תאריך תפוגה לעוד שנה, זוכה לגרסה חדשה. גרסת שקד. המטרה: הארכה נוספת של התמ"א, בניגוד לעמדתה של ראש מינהל התכנון, שתקפה את הקבלנים כאינטרסנטים רק לפני מספר שבועות על דרישתם זו.

שרת הפנים איילת שקד הודיעה על החלטתה להגיש בתוך 4 חודשים הצעת חוק נפרדת למתווה החלופה לתוכנית תמ"א 38. במסגרת התוכנית יוגדל היקף הזכויות במסלול הריסה מ-350% ל-400%, תבוטל מגבלות גובה המבנה וייקבע מסלול מקוצר לתוכנית + היתר.

בדומה לבקשת הקבלנים, ככל שהחלופה לא תאושר בחוק עד סוף נובמבר הקרוב, תמליץ השרה למועצה הארצית להאריך את התוכנית הקיימת בשנה נוספת, עד אוקטובר 2023, ותפעל לשיפור הוראת המעבר.

הצעת החוק תתבסס על המסלול העקרוני בחלופה שהוצעה במסגרת התזכיר שהופץ בנוגע לתיקון 128 לחוק התכנון והבנייה ותכלול ביצוע התאמות לאור הערות הציבור, השלטון מקומי, התאחדות בוני הארץ וגורמים נוספים.

על מנת ליצור ודאות למשק, לראשי הערים, למתכננים, ליזמים ולבעלי הדירות, יובהר כבר עתה מהם לוחות הזמנים הצפויים ומה תהא תוצאתו של כל תרחיש.

ניתנה המלצה למועצה הארצית לתקן את החלטתה לגבי תחולה ברמה מקומית, באופן שתקל על רשות שמעוניינת להיוותר עם הוראות התמ"א. על פי ההמלצה, הרשות המקומית תוכל לעשות זאת עד ראשית מאי 2022 על ידי הגשת תכנית מתאר כוללת להתחדשות עירונית, הכנת תכנית על פי סעיף 23 לכל העיר או לחלק משמעותי ממנה או הודעה על הכנת תכנית וקביעת תנאים על פי סעיף 78 לחוק. 

התאמות שבוצעו במתווה החלופה המוצע במסגרת תיקון 128: סמכויות תכנון לכל הוועדות המקומיות לאשר תוכניות נקודתיות ועירוניות. הגדלת הזכויות במסלול הריסה מ-350% ל-400% - שיפור כדאיות כלכלית. ביטול מגבלת גובה מבנה. הכרה בתוספות בנייה עד שנת 2005 (במקום 2000). אפשרות להקצאת קומה מבונה. חוות דעת מהנדס עיר - ראייה כוללת לתוכנית, לרבות הקצאת שטחי ציבור. הוספת מנגנון חיזוק מבנה אחד וניוד זכויות למגרש. חיזוק מעמד מבנים וסביבה היסטורית - שיפור כלי תכנון לרשות המקומית. קידום מסלול חדש לשיפור התהליכים - תוכנית + היתר. סמכות מקבילה לוועדה מחוזית - אחרי תקופה מסויימת שתיקבע.

"עם כניסתי לתפקיד נושא ההתחדשות העירונית בכלל, והתמ"א בפרט, עמדו בראש מעייני", מסרה השרה שקד. "אני שמחה להציג לציבור את חלופת שקד לתמ"א 38 - מתווה אופטימלי שגובש לאחר תהליך חשיבה מעמיק. החלופה תספק מענה לחסרונות התמ"א הידועים היטב, תייצר ודאות במשק ותגדיל את הכדאיות הכלכלית. במקביל, החלופה תביא עמה ראייה רחבה וכוללת לצד יעילות וקיצור פרקי הזמן הנהוגים כיום. יצאנו לדרך".

מענה חלקי

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר: "החלופה לתמ"א, שהוצגה על ידי מינהל התכנון ואומצה על ידי שרת הפנים, נותנת מענה כולל מבחינה תכנונית וסביבתית. החלופה שמה דגש על התחדשות עירונית כוללת ולא על הבניין הבודד, ונותנת מענה לתשתיות ולצרכי ציבור. החלופה הינה חלק מהתכנון הכולל הנכון, השם דגש על ראייה אסטרטגית לתכנון מדינת ישראל בשנת 2040, כשההתחדשות העירונית הינה נדבך מרכזי, לצד קידום תשתיות".

ראש מטה התכנון הלאומי, עו"ד שלומי הייזלר: "חלופת שקד לתמ״א 38 מביאה פתרון הוליסטי ומלא לכלל האינטרסים הקיימים, ויש בו לייצר יציבות וכיוון ברור לכלל הגורמים הרלוונטיים. החלופה מביאה בחשבון את הצורך הברור בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות בתחומן מבוצעות התוכניות ומדגישה את הצורך בקידום תוכניות לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית. נפעל בנחישות לקדם את החלופה ואת כל הנושאים הנדרשים כדי להוציאה לפועל".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: "החלופה מביאה איתה כיווני פעולה נכונים. תמ"א 38 מצילה ממוות ומייצרת אלפי יחידות דיור חדשות בכל שנה באזורי הביקוש. לאור זאת, פעלה התאחדות הקבלנים בוני הארץ מול השרה ומנהל התכנון לצורך שינוי ההחלטה הקודמת של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, באופן שהתמ"א תוארך כדי להקנות ודאות, ובמקביל לשפר את ההצעה לשם שמירה על הכדאיות בביצוע התמ"א לרשויות המקומיות, לדיירים וליזמים".

"המבחן האמיתי של כלל הגורמים, ובראשם גורמי התכנון, הוא בהשלמת המהלך בלוח הזמנים הקצר שהם קבעו לעצמם, שכן המחסור בדירות והסיכון הביטחוני בהיעדר תמ"א לא מאפשרים שלא לפתור את האירוע באופן מיידי. נדרשות פעולות נוספות לקיצור תהליכי הרישוי והוצאת היתרי בנייה, ואנו קוראים לשרה שקד לקדם את רפורמת הרישוי העצמי ולתת תמריצים כספיים בדמות מענקים ממשלתיים לרשויות מקומיות על כל יחידת דיור אשר תיבנה בהתחדשות עירונית, לצורך הקמת תשתיות מקומיות". 

יו"ר (משותף) של ועדת התכנון והבנייה בלשכת עורכי הדין, עו"ד מיכה גדרון: "התוכנית מיישמת את רוב ההערות המהותיות והעקרוניות שהועלו ביחס לחלופה שהוצגה על ידי מינהל התכנון לפני מספר חודשים, במסגרת תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה. החלופה תאפשר מימוש זכויות תמ"א המתחמים, דבר שיאפשר גם את סיפוק שטחי הציבור הנדרשים. מדובר בהצעה טובה ומאוזנת, יש לקוות שהרשויות המקומיות ישתפו פעולה".

עו"ד משה רז-כהן, משרד רז-כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית: "בבסיס היוזמה עומד שילוב הליך רישוי ותכנון יחדיו, אבל שיקול הדעת נותר בידי הוועדות המקומיות. כיום תמ"א 38 הפכה לאות מתה בהמון ועדות מקומיות באזורי הביקוש. הרשויות שמעוניינות להמשיך, אישרו תוכנית מכוח סעיף 23, והן ממילא לא זקוקות ליוזמת שקד. לפיכך היוזמה כמעט לא תשנה דבר במציאות.

"את העקרונות לתוספת הבנייה יש לעגן בחקיקה ובתקנות, ולהותיר לוועדות המקומיות לפעול בתחום הרישוי בלבד. כך יצומצם מרחב שיקול הדעת וניתן יהיה להחיות את תנופת התמ"א. הותרת השילוב בין רישוי לתכנון להסדרה מפורטת, היא ערובה לדחיית היישום של המתווה. הטמעת הליך משולב כזה תימשך זמן רב, ובשנים הראשונות ההליך המאוחד יהיה ארוך יותר מהתקופה המצטברת של תכנון ורישוי נפרדים".

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי ושות': "לא נכון היה לבטל את התוכנית ללא חלופה ראויה, שתאפשר התחדשות עירונית במקומות בהם לא ניתן לקדם פינוי-בינוי. גם אם המתווה החדש יאושר תוך 4 חודשים, יש לקחת בחשבון את תקופת היישום בשטח, אחרת רצף ההתחדשות של הפרויקטים עלול להיעצר. צריך לתת מענה גם לתקופת המעבר באמצעות הארכת תמ"א 38, ולא להסתפק באישור המתווה. נכון להעביר את ההתחדשות העירונית מעולם של רישוי לעולם של תכנון, אך יש לוודא שהמתווה החלופי מספיק גמיש כדי להתאים למיקומים שונים ומספיק ברור כדי לשפר את היישום של ההתחדשות ולקצר את לוחות הזמנים".

עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה: "המתווה החדש מציע מסלול יצירתי, גמיש וכלכלי, תוך מתן סמכות ומענה לעירוב שימושים. המנגנון של התוכנית שמאפשר את אישור היתר הבנייה יחד עם התוכנית הוא חדשני. מסקרן כיצד הוא יוטמע בפועל, בעיקר לאור ההחלטה שלא תתאפשרנה הקלות. ועדות מקומיות שירצו לעצור את התוכנית החלופית לתמ"א יוכלו לעשות זאת באמצעות סעיפים 77-78, המאפשרים להקפיא היתרי בנייה באזורים מסוימים. בהעדר התייחסות להיטל ההשבחה נראה שוועדות המתנגדות לתמ"א 38 יישארו בעמדתן".

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "ניכר שיש כאן רצון כן לטיפול מיידי במציאת חלופה לתמ״א 38. ישנם כמה כלים שצפויים לשפר משמעותית את ההיתכנות הכלכלית ולקדם לא מעט פרויקטים, ביניהם האפשרות לתוספת קומה מבונה וניוד זכויות, מה שעשוי לשפר משמעותית את הגמישות התכנונית והכלכלית. מתן סמכות מקבילה לוועדה המחוזית לאשר פרויקטים עתיד לסייע בחילוץ הפקק הבירוקרטי. באשר לביטול מגבלת גובה בבניינים, התכנון המתחמי והעירוני עלולים להיפגע. התכנון והכלכלה חייבים ללכת יד ביד".

אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין: "אנו מברכים על המשך תוכנית התמ"א, כלומר התחדשות עירונית בבניין בודד בלי תלות בבניינים נוספים. הגדלת זכויות הבנייה והסרת הגבלת הגובה ישפרו את הכלכליות של פרויקטים ויאפשרו להוציא אל הפועל חידוש של יותר בניינים גם באזורים שבהם לא היה ניתן לעשות זאת עד היום. במתווה עדיין לא ניתן פתרון להיטל השבחה. אם היזם יידע מה גובה ההיטל שעליו לשלם עוד לפני תחילת הפרויקט, ולעירייה יהיה לנגד העיניים הסכום שהיא צפויה לקבל בגין ההשבחה, שני הצדדים יקדמו את הפרויקט הרבה יותר מהר".

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה ונדל"ן: "החלופה החדשה עדיין לא ברורה, יש סימני שאלה. ברור כי הבסיס חייב להיות היעדר שיקול דעת לוועדות המקומיות, שהיום הן הגורם העיקרי לחוסר הוודאות. בכל פעם שמתחלף ראש עיר, הוא יכול להוביל לשינוי מדיניות ושינוי כל הכללים, כפי שקורה ברמת גן, לדוגמה. שאלה נוספת שלא ברורה כעת היא סוגיית היטל ההשבחה. כיום יש פטור, אך כידוע הוועדות המקומיות מתנגדות לתמ"א גם לאור שיקול משמעותי זה".

"עוד נקודה חשובה היא המנגנונים הקשורים להקצאת שטח ציבורי מבונה, שלפי ההצעה נע בין 10 ל-15 אחוז מזכויות הבנייה. עניין זה עלול לעכב ולהביא למחלוקות רבות בין הרשות לבין הפרט. אנו סבורים כי יש להגדיר את הנשיאה בעלויות הבנייה, התחשבות בשטח זה בחישוב היטל ההשבחה, ככל שקיים, הסדרת השימושים בשטח, המפרט, רמת הבנייה, שילובו בבניין העתידי ועוד. נזכיר כי בימים אלה ניתן פסק דין בבית המשפט העליון, שאיפשר הקצאת שטח ציבורי בבניין, אך ברור שהחקיקה הקיימת לא נותנת תשובות לבעיות אלו".

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "התוכנית החדשה אמורה לשפר את הוודאות התכנונית והכלכלית, בין היתר על ידי הסרת מגבלת גובה והעצמת זכויות בנייה ל-400%, שכנראה איננה ישימה בהרבה פרויקטים, הרחבת הסמכויות של הוועדות המקומיות וקיצור לוחות הזמנים לקבלת ההיתר, למניעת סחבת מיותרת". 

"התוכנית לא נותנת מענה מלא לכלל האתגרים הקיימים ולוקה בחסר במספר מישורים. ראשית, לא תהיה מגבלה על שיקול הדעת של הוועדות המקומיות, שיש להן מערכות שיקולים רחבות, אשר אינן תמיד עולות בקנה אחד עם שיקולי תכנון אובייקטיביים. שנית, הדרישה להקצאת שטחי ציבור עד-15% גבוהה מדי. מניסיון העבר אנו למדים כי הרשויות המקומיות מבקשות את המקסימום האפשרי, ובכך מעכבות פרויקטים רבים. יש להתאים את השימושים הציבוריים בתוך מבנה מגורים למניעת מטרדים. עירוב השימושים צריך להיות מושכל. שלישית, התוכנית עדיין לא כלכלית ברחבי ישראל, שכן אין מענה לבעיית ערכי הקרקע הנמוכים בפריפריה או מתן תמריצים לרשויות או יזמים (למשל קרקעות משלימות), על מנת להוביל לכדאיות כלכלית גם באזורים אלה".