לא על המכפיל לבדו

כל דייר שמועמד להיות חלק מההתחדשות העירונית שואל את עצמו אם הדירה שלו בבניין הישן תזכה יום אחד להתחדש ומהי אמת המידה לכך שזה אכן יקרה. הכירו, אם כן, את "המכפיל" - אחד המפתחות העיקריים להצלחת פרויקט פינוי בינוי, שהוא למעשה מספר יחידות הדיור המפונות מול מספר יחידות הדיור החדשות שמקבל היזם לאחר ההריסה והבנייה. היזם נושא בעלויות גבוהות הכרוכות במימון הפרויקט, אישורו, בנייתו, הקמת דירות לבעלי הדירות הוותיקים ומימון ההוצאות שלהם עד ליום האכלוס. כדי לממן את כל אלו וגם להרוויח מעט בסוף היום, הוא צריך לקבל מספיק דירות לבנות ולשווק.

מחקר ראשון מסוגו של מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה בראשות ד"ר רינה דגני, בחן מספר רב של מתחמים בעשרים ערים שונות והגיע למסקנה מעניינת לפיה "המכפיל הכלכלי" שמקבל היזם מהרשות בדרך כלל איננו מספיק על מנת להפוך את הפרויקט לכדאי כלכלית. בין היתר נמצא כי ביישובים שבהם הקרקע יקרה, כמו תל אביב ורמת גן, מספר הדירות שיתווספו לפרויקט נמוך יחסית (מכפיל נמוך) ואילו ביישובים שבהם ערך הקרקע נמוך כמו באר שבע, מעלות, מגדל העמק או נוף הגליל, מספר הדירות שיתווספו לכל בניין שייהרס גבוה (מכפיל גבוה).

במחקר שערכה לאחרונה ד"ר רינה דגני, יו"ר גיאוקרטוגרפיה, המתמחה בייעוץ כלכלי ותכנון אורבני, נמצא כי המכפיל הסופי עמד בממוצע על 3.8, כלומר, במקום כ־50 דירות נבנו כ־200 דירות, תוספת של כ־150 דירות בממוצע. בכל מתחמי הפינוי בינוי שיעור ההכפלה של מספר הדירות נע בין 2.2 (בפרויקט ברמת גן) לבין 6.4 (במעלות תרשיחא). המחקר כלל 3,365 משקי בית וכ־5,500  דירות שיהפכו לכ־21 אלף דירות לאחר סיום הבנייה (אם כי חשוב לזכור כי גם כשהרשות המקומית מאשרת הכפלה גבוהה של מספר הדירות,  לא בכל מקום ניתן לממש את מאות ואלפי הדירות שיצאו לשוק).

ביקושים מול מחיר

ד"ר דגני מדגישה כי "מכפיל הדירות אינו אחיד בכל עיר מאלו שנבדקו: היו לא מעט מקרים שבהם נמצא כי באותה עיר (במקרה של ירושלים, חיפה ורמת גן) יש מתחמי התחדשות עירונית שמספר הדירות הנוספות בהם יהיה נמוך, בינוני או גבוה, והדבר מותנה במיקום ובפרויקט ספציפי".

ב־11% בלבד ממתחמי הפינוי בינוי בארץ תהיה תוספת קטנה של דירות (הכפלה עד 2.5), ב־32% מהמתחמים מספר הדירות יוכפל פי 3.3-2.7 3 והיישובים שבהם תוספת הדירות בכל מתחם תהיה גבוהה הם בעיקר בצפון המדינה. הנתונים גם מצביעים כל כך שקיים הבדל גדול בין מי שגר במתחמים המצריכים הכפלה גבוהה של דירות לבין המתחמים המצריכים הכפלה נמוכה. האוכלוסייה במתחמים בעלי המכפיל הכלכלי הגבוה היא לרוב ברמה כלכלית יותר נמוכה, ערך הדירה  נמוך יחסית, ומדובר במשפחות שבהן שיעור גבוה של ילדים צעירים עד גיל 13, הגרות במתחם זמן רב יותר מאחר והיה קשה להן לעבור למקום אחר, בעיקר בשל השווי הנמוך של הדירה. בנוסף אין במתחמים אלו מספיק השקעה בניקיון או בתיקון שוטף של הבניין.

שוק המגורים בישראל מאופיין על ידי עודף ביקוש ומדברים על חוסר של יותר מ־75 אלף יחידות דיור. התחדשות עירונית היא אחת הדרכים לצמצום החסר, במיוחד באזורי הביקוש. אבל בוריס דנילביץ', מנהל המחלקה לייעוץ כלכלי בגיאוקרטוגרפיה, מדגיש שהפתרון הוא לא תמיד במכפיל גבוה: "ביישובים בפריפריה, הרווח היזמי הנדרש הוא ברמת סיכון גבוהה, לכן הרשויות המקומיות מאשרות הכפלה גבוהה של מספר הדירות. אולם לא תמיד ניתן להגיע לכדאיות כלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית ללא תוספת של שטחי מסחר ותעסוקה ולפעמים גם קרקע משלימה. מומלץ לכל יזם לא 'להתאהב' במכפילים גבוהים שהרשות המקומית מאפשרת לו, ולבחון את הביקושים מול מחיר, תמהיל דירות וקצב איכלוס אפשרי בטווח של 10 שנים (זמן ממוצע למימוש פרויקט בהתחדשות). גם אם הרשות המקומית נותנת מכפיל גבוה - לא בכל מקום ניתן לממש את כמו הדירות שעליה דובר".

המכפיל הגבוה כבומרנג

יזמים בולטים בתחום ההתחדשות העירונית הגיבו למחקר וחיזקו את הטענה שיש עוד גורמים מלבד המכפיל הכלכלי שתורמים לוודאות ולכדאיות הפרויקט. ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית: "ראשית, חשוב להבין כי אזור שעובר התחדשות עירונית מייצר אורבניות עכשווית והופך אזורים שעברו הזנחה לאטרקטיביים. כל זה נותן מענה למגורים במקום בנייני הרכבת הישנים. פרויקטים של התחדשות עירונית מעניקים פתרון להקמת כמה שיותר דירות בשטחים שלא מנוצלים היטב ובכך מהווים אלטרנטיבה לשוק החופשי ועונים על הביקושים הרבים. כל זאת בנוסף לשיפור איכות החיים דרך הקמת מבנה מגורים חדש, סביבת מגורים נעימה, ממ"ד פרטי, שטחים ירוקים ושטחים ציבוריים לרווחת התושבים וכמובן מבנה עמיד מול אתגרי הטבע ואתגרים ביטחוניים".

עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת דן נדל"ן: "בהתאם לנתוני המחקר ולמרות שבערי הפריפריה מדובר על מכפילים כלכליים משמעותיים שעומדים על פי 6 לפחות, לא תמיד ולא בכל מקום ניתן להוציא את הפרויקט לפועל. כלומר, זה שהוועדה אשר לרוב באחריותה עיר פריפריאלית, מאפשרת קבלת מכפיל 6, לא מבטיח שניתן באמת לבצע את הפרויקט בשל התנאים בשטח ומורכבות הבנייה – העמסה של יחידות דיור רבות על תא שטח קטן, העמקת קומות חניון וכדומה.

"בנוסף, גם ברמה השיווקית לא בטוח שהמיקום והאזור דורשים את אותן אלפי יחידות דיור שמתוכננות ועל כן גם כאן נשקלת הוודאות הכלכלית. המכפילים הכלכליים שבאו לתת מענה לכדאיות ברמת הזכויות ליזמים, עומדים להם לרועץ ופוגעים בהיתכנותם לצאת לפועל ברמה השיווקית. אני סבור שעל מנת לייצר היתכנות כלכלית ליזמים, נכון יהיה שהרשות להתחדשות עירונית תגביל את המכפיל עד פי 3, ועל מנת להשלים את ההון לכדי כדאיות כלכלית היזם יקבל מענק ייחודי".