ממשלה יקרה, תתעוררי!

"הפתרון נמצא בתמריצים לקבלנים"

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ

"בענף הבנייה והתשתיות יש 'גיים ציינג'ר' (משנה משחק) והוא הריבית הגבוהה של בנק ישראל. ככל שהריבית עולה הנטל עולה משמעותית ופרויקטים נותרים בחוסר כדאיות כלכלית, הסיכון לקבלנים גבוה מאוד ולכן הם לא משתתפים במכרזים.

הפתרון נמצא ביצירת תמריצים לקבלנים לבנות יותר. על המדינה ליזום עסקאות חילוף (קומבינציה) שיתניעו את הבנייה והתשתיות ויניבו עשרות אלפי דירות לדיור בר השגה. בנוסף, המדינה חייבת לדאוג לרשת בטחון בדמות הבטחה כי הממשלה תרכוש דירות שיזמים לא יצליחו למכור, בדגש על פריפריה. לבסוף, על מנת לעמוד בביקוש, חובה להכריז על תוספת מכסה מיידית של 30 אלף עובדים זרים במקצועות שישראלים לא מבצעים, פריסת תשלומים של היזמים עבור קרקע ופיתוח במכרזי רשות מקרקעי ישראל, הפחתת עלויות פיתוח של יזמים, ופרסום מכרזי "תכנן ובנה".
תכנית מענקים עם יעדים ברורים

נחמה בוגין | יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
"צריך להתחיל לטפל בנושא"

התשתיות הנלוות למגורים אשר מהווה את אחד החסמים המשמעותיים ביותר בעיכוב הוצאת היתרי בנייה ברשויות השונות. הפער התקציבי בין הארנונה למגורים לבין עלות הקמת התשתיות הנדרשות לטובת אזרחי העיר הינו אדיר.

כיום ראשי הערים מהססים לפתח פרויקטים למגורים בגלל היעדר תקציבים להענקת שירותים אזרחיים ותשתיות לתושבי העיר.

המדינה צריכה לגבש תכנית מענקים מעמיקה עם יעדים ברורים ומדויקים לרשויות השונות על כל יחידת דיור שתאושר. התמרוץ והרצון של הרשויות לעמוד ביעדים בכדי לקבל את המענק יוביל לקידום והוצאת פרויקטים רבים מבלי החשש של היעדר תקציב לפיתוח תשתיות נלוות".

פיתוח נמרץ של תשתיות בפריפריה
מיכה קליין | מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים

"הבעיה האמיתית שצריך לפתור היא בעיית התחלות הבנייה המצומצמות והכשרת קרקעות חדשות. היעדר התחלות בנייה ממשיך את הגירעון שקיים בענף זה שנים ומרחיק בסופו של תהליך את חלום רכישת הדירה לרבים מאיתנו. יש לדאוג למגורים לכל תושבי ישראל ובכל אזוריה. תנאי נדרש לכך הוא פיתוח נמרץ של התשתיות בפריפריה בראייה ארוכת טווח, בין אם בצפון ובין אם בדרום. זאת לצד פיתוח דרכי תחבורה, שירותי בריאות, תעסוקה ענפה וחינוך לכולם. קידום תהליכים אלה יתרום לפיזור מפת הביקושים בשוק הדיור בכל מדינת ישראל, ויצמצם את העומס במרכזה".

הכפפת כל הפונקציות תחת גורם אחד
אבישי בן חיים | מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן

"העלאת הריבית הביאה להאטה בביקושים לדירות, אך היא זמנית בלבד. הביקושים עדיין קיימים בשוק ולא נעלמו, אלא אנשים פשוט נמצאים בעמדת המתנה. לפיכך, יש לפעול מיידית כדי להמשיך ולהניע את מנועי הצמיחה בענף. על הממשלה לייצר תכנית רב-שנתית עד שנת 2040 תוך בניית תשתית מתאימה לשם יצירת משפך יעיל לקידום פרויקטים בארץ, מגורים ותשתיות כאחד. הכפפת כל הפונקציות הרלוונטיות תחת גורם אחד תאפשר יותר בקלות לייצר תכנית פעולה שכזו. לצד זאת, יש לפשט את הליכי הבירוקרטיה שמכלים כל חלקה טובה. יעול תהליך התכנון יסייע להאיץ את התחלות הבניה ולהוריד את מחירי הדיור לאורך זמן".

השוק צמא לוודאות

תא"ל (במיל') איתן לוי | בעלים שותף של חברת היזמות אילה אגם

"ודאות היא אחד הפקטורים המשמעותיים שמשפיעים על שוק הדיור. היא חשובה הן ליזמים והן לרוכשי הדירות. בימים אלו, אחרי עליית הריבית המשמעותית שטרפה את הקלפים, השוק צמא לוודאות. תפקידה של המדינה הוא לספק אותה, והכלים שהיא צריכה להפעיל שונים מהכלים אותם הפעילה בעולם של ריבית אפסית. בשנת 2021 המדינה נהנתה ממיסוי שיא מנדל"ן, וכעת הגיעה העת להכניס את היד לכיס ולסייע לרשויות המקומיות במימון פרויקטים של התחדשות עירונית, תשתיות ומענקים; לייצר שיטת מכרזים אטרקטיבית יותר, להגדיל משמעותית את מימון התשתיות המשלימות כדי לאפשר את קיומם של הסכמי הגג ואת כדאיותם עבור הרשויות המקומיות. כך היא תוכל להתניע את השוק, שכרגע נמצא על הגדר ובוחר להמתין ולראות לאן נושבת הרוח ומה צופן העתיד."

לקדם פרויקטים של שכירות ארוכת טווח

ארז שפונדר |
מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון

"אני לא מאמין בדיור בר השגה אלא בגישה כי במציאות המודרנית של ימינו, ובהתאמה לשינויים התפיסתיים המתרחשים בעולם, לא כל אדם או זוג צעיר מוכרח להחזיק בבעלות על דירה.

קידום של דיור בר השגה יכול לבוא לידי ביטוי גם באמצעות שכירות ארוכת טווח. הוצאה לפועל של כמה שיותר פרויקטים כאלה מצד המדינה באמצעות תגמול ועידוד יזמים שיכנסו לתחום, יאפשרו לזוגות צעירים ומי שידו אינה משגת לצלוח את מצוקת הדיור בצורה הטובה ביותר.

פורום קבוע של כל
מקבלי ההחלטות
אפי שקדי | מנכ"ל ובעלים אפי קפיטל נדל"ן

"הממשלה צריכה להפנות את כל המאמצים, הזמן והכוחות לשיפור מצבו של תחום הדיור בישראל ובכלל זה מחירים נגישים, היצע דירות ועוד. כל ממשלה חדשה שקמה כאן בשנים האחרונות הראתה נכונות ראשונית להיפגש איתנו היזמים ולשמוע מה יש לנו להגיד, אבל בפועל לאחר מכן הדברים פשוט לא מקודמים.

בכדי שנוכל לראות תוצאות בשטח, צריך לקדם פורום קבוע של כל מקבלי ההחלטות ממשרד השיכון, מנהל התכנון ומשרד האוצר יחד איתנו היזמים. ברגע שכולנו נשב נוכל לגבש תכנית מקצועית עם יעדי ביצוע ברורים לטווח הקצר, בינוני וארוך. התוכנית תקבל תוקף לפחות לחמש שנים ותציג יציבות וודאות בענף, אחרת נחזור לראות תכניות דיור שמשתנות אחת לשנתיים בגלל שר חדש ומדיניות חדשה".

שינוי שיטת הקרקעות –
מכירה במקום חכירה
איל הנדלר | יו"ר קבוצת כנען

"אנחנו נמצאים היום במציאות עגומה, בה לצערי למדינה וגם לגופי המימון השונים אין באמת אינטרס להורדת מחירים בשוק הנדל"ן. מחירי הקרקעות צנחו והריבית עלתה, אבל מחירי הדירות לא ירדו. אולי רק באחוזים בודדים ובמקומות מאוד מסוימים. הביקושים עדיין גבוהים, והפערים ביניהם לבין ההיצע הולכים וגדלים מידי יום.

ככה זה במציאות בה הבנקים, שבעצם מתפרנסים ממתן אשראי, "נהנים" משני העולמות: הם מממנים את היזמים וגם את הציבור, המספק את צד הביקוש.המדינה חייבת להבין שהיא חייבת לוותר, לפחות באופן חלקי, על התרומה המשמעותית שיש להכנסות ענף הנדל"ן לקופת המדינה, החל ממחירי הקרקעות וכלה בהיטלי ההשבחה והמיסים השונים בענף. אחת הדרכים המרכזיות לעזור לשוק הוא שהמדינה תפעל לשנות את שיטת חכירת הקרקעות מידי רמ"י ותמכור את הקרקעות בשיטת 20-80. 20% ישולמו על ידי היזם בעת רכישת הקרקע, והיתר בעת קבלת היתר הבניה".

עיר חדשה שכל אחד ירצה לגור בה
חיים פייגלין | סגן נשיא התאחדות הקבלנים ומנכ״ל צמח המרמן

הגידול הדמוגרפי והדרמטי בישראל לעומת מדינות ה-OECD הוא אתגר עצום אבל גם הזדמנות אדירה. הזדמנות לפתח כאן מודל של עיר מופת עולמית על בסיס הניסיון שלנו בישראל ועל בסיס יכולת החדשנות שלנו. עיר כזו תהיה בצפיפות מאסיבית של לפחות 30 אלף תושבים ל-1,000 דונם, באופן שיאפשר אספקת כל השירותים הדרושים במרחק הליכה רגלית של רבע שעה או דקות ספורות באופניים.

מדובר בעיר שתישען על התשתיות המודרניות והחכמות ביותר בעולם, על בסיס אנרגיות מתחדשות ושאיפה לאפס פליטות פחמן. זו צריכה להיות עיר של עירוב שימושים, כולל תעסוקה ומסחר בקרבת הבית, עיר של בניה ירוקה ברמה הגבוהה ביותר כולל מבני ציבור. עיר של חינוך, השכלה מדע, בריאות, תרבות, נופש ופנאי.

העיר תציע איכות חיים גבוהה בהרבה מגוש דן, ותציג תחרות אמיתית למרכז הארץ - כל זאת במחירים שפויים וברי השגה. את כל זה ניתן להשיג כאשר הקרקע תוקצה בעלות אפס, וכל הפיתוח ייעשה על ידנו, המגזר העסקי והמוסדי. מיקומה של העיר צריך להיות בין באר שבע לאילת, כך שתהיה על מסילת הרכבת המהירה לתל אביב״.
״שיח אמיתי עם כל שחקני השוק״

דוד יהלומי | מנכ״ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה

״משנת 2009 ועד היום מחירי הדירות בישראל עלו ב-180 אחוזים, בעוד שהשכר הממוצע עלה ב- 50 אחוזים בלבד באותה התקופה. כדי לרכוש דירה בישראל בערים הגדולות נדרשות 180 עד 200 משכורות ממוצעות. נתונים אלה מציבים את ישראל כמובילה בעולם, במובן הרע. במהלך 15 השנים האחרונות, מדינת ישראל ניסתה שוב ושוב לספק אקמול לשוק נדל״ן שחולה במחלה קשה ומצבו מתדרדר משנה לשנה. אם מדינת ישראל רוצה לתת מענה אמיתי למצוקת הדיור, באופן שכל זוג צעיר יוכל לרכוש דירה במחיר שפוי, עליה לשנות דרכיה באופן דרסטי ולהפסיק לעשות " עוד מאותו הדבר".

המפתח תלוי קודם כל ברצון ובפתיחות של הממשלה לקיים שיח אמיתי עם כל השחקנים בענף הבניה, מתוך הבנה שהידע לא נמצא רק בקרב הממשלה. בנוסף, על ממשלת ישראל למצוא מקורות הכנסה חלופיים להכנסות מקרקעות וממסי רכישה״.

סבסוד עלויות הפיתוח בפריפריה
ורד צרפתי זבולון | מנכ"לית משותפת
של קבוצת צרפתי שמעון

"הממשלה צריכה למצוא באופן מיידי פתרונות לשוק השכירות לטווח ארוך שתקוע, וכן לבנייה בפריפריה שזקוקה לעידוד מהמדינה. בסביבת הריבית הגבוהה, מודל השכירות לטווח ארוך לא רלוונטי ואלפי יחידות דיור שיכולות להתווסף לשוק השכירות "תקועות".

המדינה צריכה לתת הטבות במס לפרויקטים אלה: מע"מ אפס על תשומות הבנייה, הארכת התקופה לזכאות להטבות מס מתוקף חוק עידוד השקעות הון והקלות רגולטוריות נוספות. תחום שני שדורש התייחסות ממשלתית הם מכרזי מחיר מופחת של רמ"י בפריפריה.

המדינה עדיין לא התאימה אותם למציאות הנוכחית בשוק הנדל"ן, והמכרזים מתפרסמים מלכתחילה ללא היתכנות כלכלית. המדינה צריכה לסבסד את עלויות הפיתוח שמאוד יקרות בפריפריה ומובילות לערך קרקע שלילי, וכן צריכה להגדיל את שיעור הדירות הניתנות למכירה בשוק החופשי בכל מכרז שכזה, אחרת המכרזים ימשיכו להיכשל ואלפי יחידות דיור לא ייבנו".
לפצל מסלולי רישוי ולהקל על היתרים.

יגאל צ׳ודנר | מנכ״ל ובעלי נתיבי הקמה

ניתן להאיץ את תהליכי התכנון והבניה באמצעות מספר צעדים מידיים. ראשית, יש לפצל את מסלולי הרישוי לסוגים שונים של היתרים. כך, למשל, מסלול אחד יוקדש להיתרים להקמת יחידות דיור, שטחי מסחר ותעשיה, במסלול נפרד יטופלו היתרי שינויים ותוספות בניה מינוריות ומסלול שלישי יוקדש לשימושים חורגים מהיתר שהם תואמי תב"ע.

שנית, יש להגדיל את מספר הפטורים. יש כיום מספר גדול של עבודות שעדיין טעונות היתר ושניתן לאשר תחת פטור או היתר בסמכות מהנדס, ובכך לחסוך זמן והליכים מיותרים.

להקל על גובה ההחזרים החודשיים
עדי ניניו | מנכ"ל אלדר משכנתאות

“ניתן להקל על גובה ההחזרים החודשיים של משקי הבית עם אופציה לשעבוד נכסים קיימים של עד 70% משווי הנכס לכל מטרה. פתרון מסוג זה יאפשר לציבור נוטלי המשכנתאות לפרוס הלוואות צרכניות קצרות מועד לתקופות ארוכות, ובכך לקבל מרחב פעולה בכל הקשור לשאר תשלומי המשכנתא.

בנוסף, ישנה אפשרות לפרוס את משך המשכנתא ל-35 שנים, כמובן במסגרת מגבלות הביטוח, כך נוכל לייצר אטרקטיביות למשפחות וזוגות צעירים בהקטנת התשלום החודשי בסביבת ריבית גבוהה. ניתן גם להגדיל את אחוזי המימון לנכסים לדיור לגובה של 90%-95% משווי הנכס, בכפוף לפוליסת ביטוח ממשלתית".

"על הממשלה להציף בקרקעות”
שחר רז | בעלי קונטמפו החזקות

100 ימי החסד של הממשלה הנוכחית עברו, קבינט הדיור אומנם התכנס אבל שוק הדיור תקוע וכמוהו גם אחת הזכויות האזרחיות הבסיסיות לקורת גג.

שוב מדברים על הסרת חסמים, אבל בפועל – עליות הריבית והאינפלציה מקשות על רוכשי הדירות ומעמיקות את המשבר גם בשוק השכירות.
המדינה מחזיקה אצלה את מרבית הקרקעות, ומה שעליה לעשות כדי לקדם פתרונות בתחום הדיור הוא להציף את השוק בקרקעות ולתמרץ בהקלות שונות על השחקנים בשוק, כדי להניע אותו מחדש לטובת הציבור הרחב.

המשך הקיפאון בהתחלות הבנייה יביא עלינו משבר חמור שבעתיים בעתיד הקרוב".

“להשקיע במרחבים במקום באזורי הביקוש”

אדריכל גיל שנהב |
יו"ר ה-CTBUH ISRAEL כנען שנהב אדריכלים

"פתרון בעיית הדיור אינו בבנייה מאסיבית של דירות באזורי הביקוש ובמרכז הארץ אלא בפיתוח המרחבים."

ברגע שהמרחבים יציעו אלטרנטיבה מספיק אטרקטיבית ברמת החינוך, תרבות, תעסוקה ובריאות, נראה באופן טבעי כיצד צעירים ומשפחות יוצאים מערי המרכז וחוזרים בחזרה לערי הילדות שלהם - קריית שמונה, ערד, דימונה, צפת ועוד. אם הם יבינו שיש להם במרחבים עתיד, כל משבר הדיור ייפתר.

במקום לחפש להשקיע עשרות מיליארדי שקלים בקידום תכניות נוצצות, המדינה יכולה לקחת 20%-30% מהתקציב הזה ולהשקיע אותו במרחבים, ברגע שזה יקרה נראה כיצד המדינה מפתחת את אזורי הביקוש הבאים. לא צריך פתרונות מרחיקי לכת, אלא עשייה פשוטה ושינוי סדר העדיפויות".

הסבת משרדים למגורים
ארז כהן | יו״ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר

"המשברים בשוק הדיור ובשוק המשרדים מושפעים בצורה המשמעותית ביותר מעלייה חדה של הריבית. צריך להיזהר מלהשליך את הקיפאון במחירי הדיור על חוסר בביקושים, שהרי כל הנתונים מלמדים על כך שהביקושים הכבושים קיימים מתחת לפני השטח וצפויים להתפרץ כאשר הריבית תתייצב ותעניק ודאות או אפילו תרד, ובמקביל ישנה האטה בהתחלות הבניה. מנגד, הפגיעה בהייטק מובילה למשבר בענף המשרדים, שסופו לא נראה באופק.

כדי להתגבר על עודף היצע במשרדים, בעיקר באזורי הביקוש, מציע לרשויות לקדם תכניות הסבה בהליך מזורז של שימוש חורג בבנייני משרדים בנויים שיוסבו למגורים. כך ניתן להוסיף במהירות יחסית מספר גדול של דירות חדשות לשוק".

אבי זיתוני, מנכ"ל חברת א.זיתוני ויו"ר ארגון קבלני תל אביב: "הצעד הראשון שהממשלה צריכה לעשות הוא להחזיר את המשקיעים לשוק, ועכשיו! הדרת המשקיעים בשנים האחרונות הוכחה כלא יעילה ואף מזיקה. הם ממש לא 'אויבי העם', וממש לא גוזלים את הדירות מידי הזוגות הצעירים כפי שכל השרים האחרונים ביקשו לצייר.

המשקיעים הם אלה שרוכשים דירות ומשכירים אותן לציבור שאין בידיו לרכוש דירה. הרחקתם מהשוק רק העלתה את מחירי הדירות והביאה לצמצום היצע הדירות להשכרה.

רכישות המשקיעים נחוצות לענף, לשוכרי הדירות, לחברות הנדל"ן שמוכרות את הדירות, וגם למדינה. מהלך מיידי שיש לבצע, היא הורדת מס הרכישה למשקעים בחזרה ל-5% מ-8% כיום, אפילו בהוראת שעה. צריך לעודד את המשקיעים, לא להרחיק אותם".