חומת תל אביב נפלה

מילים: דידי מנוסי לחן: דובי זלצר שר: חיים טופול ז"ל יישאר איתנו כאן, תמיד, כמו העיר תל אביב 

איפה התחילה תל אביב? בצפון או בדרום? העיר תל אביב שהפכה ל"עיר הכי יקרה בעולם לגור בה" - לפי דירוג יוקר המחיה של המגזין הנחשב "האקונומיסט" לשנת 2022, מחזיקה בשתי קצוות: דרום-צפון. אבל מי שפעם דמיין דירות זולות בדרומה של העיר ויקרות בצפונה, אט אט מתבדה. הגבולות בין שתי קצוות העיר הולכים ומטשטשים ויש שיגידו שזו "החזרת עטרה ליושנה".
קצת היסטוריה כדי להבין איפה הכל התחיל: השכונה הראשונה - נווה-צדק, הוקמה בשנת 1887.

בזמנו, כל משפחה קיבלה לרשותה שטח דירה וחצר של כ-300 אמות רבועות, וכל דירה הכילה שני חדרים, ששטחם יחד היה כ-45 מ"ר. הדרום ניצח כבר אז. מי התקרב בכלל לעבר הירקון מוכה הביצות והיתושים?
מה נהיה מאז בין דרום לצפון? הפוך על הפוך.

האינטגרציה בחינוך הידועה לשמצה, כך שהיום בארח פלא, כשנודע ששיווק התחנה המרכזית הישנה יצא לדרך בשבוע שעבר במחיר שיא של 60 אלף שקל למ״ר - גבולות היוקרה מטשטשים. בעתיד הלא רחוק שכונות הדרום והמזרח יעלו בערכם על אלו מצפון.

כל מי שצופה, בעקבות עליית הריבית וההאטה בשוק, צריך לבחון מחדש את מגמות הפיתוח של העיר ולהבין מקרוב את התהליכים שמתרחשים בה, כדי להבין שתל אביב תמיד תהיה יקרה. לא פלא שכיום הפרויקט היקר ביותר לעיר מוקם ויוצא דווקא בנווה-צדק, היכן שהתחיל הכל:
מתחם נווה צדק בתל אביב הפך בשנים האחרונות לאחד מסממני היוקרה בתל אביב בפרט ובישראל בכלל. בית הכנסת ההיסטורי של הרב קוק, על שטח שלושה וחצי דונם נמכר לחברות הנדל"ן אלמוגים וגוב נדל״ן בסכום של 200 מיליון שקלים. בפרויקט יבנו חמישה מבנים שיכללו סך הכל 15 דירות. המחירים יתחילו בכ-30 מיליון שקל לדירה.

״מתחם הרב קוק היווה חלק מרכזי מחיי החברה, התרבות והדת של השכונות העבריות הראשונות מחוץ ליפו העתיקה, בשלהי המאה ה-19' וראשית המאה ה-20'. הפרויקט בעל משמעות היסטורית וערכית ומשלב חדשנות ויצירתיות בשכונה הכי ציורית של ת״א, כפרויקט הדגל של החברה בשנים הקרובות״, אומרת מיכל גור, מנכ״לית קבוצת אלמוגים.
רבות דובר בשנים האחרונות על עליית מחירי הדירות בתל אביב.

תל אביב, העיר ללא הפסקה, מרכז התעסוקה, התרבות, הבילויים והשופינג של ישראל, מרכזת ביקושים גבוהים למגורים בעיר מצד אוכלוסיות שונות בניהם צעירים, משפחות, זוגות מבוגרים, תושבי חוץ ומהגרים.

ככל שהביקוש לדירות בעיר עולה, מתפתחים בה אזורי ביקוש חדשים. מי שמבקש לגור בתל אביב כבר לא מחפש דירות רק בצפונה של העיר או במרכזה, אלא מורגשת זליגה של ביקושים לשכונות גם לדרום העיר, ליפו ושכונות מזרח העיר, וככל שמתעוררים ביקושים חדשים, המחירים הולכים ועולים.

התופעה הזאת קיימת בערים גדולות רבות בעולם כאשר אחת לכמה שנים מוכרזת השכונה הטרנדית הבאה.

בהתחלה מגיעים אליה צעירים ואמנים, ואחריהם המשפחות. הצעד הבא, בא לידי ביטוי ברמות המחיר שמתחילות לרשום עלייה ואז הצעירים עוברים אל היעד הבא - לחפש את האזור החם הבא.
מה לכל זה ולמריל סטריפ? השחקנית האמריקנית מכרה את הפנטהאוז שלה בשכונת טרייבקה במנהטן בכ-25 מיליון דולר עבור דירת חמישה חדרים. מה מיוחד כל כך בנכס? גם טרבייקה, כמו פלורנטין לפני כמה שנים, היתה לא יותר מסוג של שכונה נחשלת עד שהפכה טרנד לעשירים.

עיריית תל אביב מעודדת את פיתוח השכונות בדרום ובמזרח העיר, על-ידי השקעה ישירה של העירייה בפיתוח ושיפוץ המרחב הציבורי, והגברת זכויות הבנייה עבור יזמים, על מנת שיחדשו את המבנים הישנים ויגדילו את היצע הדירות בכל שכונה.

זה השלב בו "חומת" תל אביב נפלה: אם לפני שני עשורים, המונח "דרום תל אביב" היה מונח עם אסוציאציה של אזור מסוכן רווי זנות, סמים ופשע, הרי שכיום כרם התימנים, רחוב אלנבי, נווה שאנן, רחוב העליה ופלורנטין הם מקומות מגורים נחשקים ולא אזורים אשר מסוכנים, כפי שאופיינו בתחילת שנות האלפיים. ניתן לראות עסקאות מכירה של דירות מגורים מרחוב קיבוץ גלויות צפונה – בכל רחבי "דרום תל אביב" ההיסטורי במחירים שהרף התחתון שלהם הוא 55,000 שקל למטר.

אם ניקח, כמקרה בוחן, מקטע קטן של 500 מטר ממחלף לה-גווארדיה לאורך רחוב הרכבת, עד הצומת של רחוב הרכבת ומנחם בגין – נראה מספר יזמים מהמובילים במשק ששמים את מבטחם במיקום זה.
הנה סיפורה של עסקה לדוגמה: בינואר 2020, חברות אלייד נדל"ן וכלל ביטוח רוכשות את בית הדפוס גרפוליט ברחוב הרכבת. בינואר 2022, באותו מתחם, חברת סלע בינוי רוכשת בשותפות עם קבוצת בראל ושובל מתחמי מגורים, מגרש להקמת מגדל עם 105 יח"ד ומגדל משרדים עם כ-20,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה ברחוב הרכבת בתל אביב. באפריל 2022, חברת אפי קפיטל וקבוצת שובל רכשו מחברת קנדה ישראל מתחם שקנדה ישראל רכשו ביולי 2019.

לכל אלה כמובן מצטרף מתחם ויתניה שכבר מאוכלס, מגדל אלקטרה סיטי שגם הוא מאוכלס, פרויקט עתידי של חברת אקרו ועוד. מדובר במקטע של 500 מטר שבעבר אף אחד לא היה מתקרב לשם, גם באור יום.

כדי למפות את תל אביב החדשה, ערכו עבורנו דין וינשטיין ואיתי פרבר מחברת שניר המתמחה בשיווק נדל"ן, מחקר שוק הבוחן את התפתחות עליית המחירים בשלוש שכונות בתל אביב.

רובע 4 בצפון העיר - כמייצג את שכונות המרכז הוותיק והצפון; שכונת פלורנטין - כמייצגת את השכונה שהפכה לטרנדית בעשור הקודם וממשיכה להתפתח ושכונת יד אליהו - המייצגת את השכונות מתחדשות כיום.

החברה בחנה את מאפייני השכונות, מספר הפרויקטים הנמצאים בהליכי תכנון, רישוי ובנייה ומחירי העסקאות שבוצעו לרכישת דירות למגורים בשנת 2022 לעומת 2020, כדי לבחון את השינויים במחיר בכל שכונה והפערים שנרשמו.
ניר שמול, מנכ"ל 'שניר' והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין כי,"נתוני הסקירה מעלים כי מחירי הדירות לא עולים בכל השכונות באותם שיעורים, וניתן לראות ששיעורי העלייה בשכונות המתפתחות בדרום העיר ומזרחה, גבוהים יותר מאשר בשכונות המרכזיות והצפוניות. הסיבה לכך נובעת מכך שבשכונות במרכז וצפון העיר נוצרת תקרת זכוכית של מחיר למ"ר שרוכשי הדירות לא יכולים לפרוץ. לעומת זאת, ככל שהשכונות בדרום ומזרח העיר מתפתחות ונבנות, המחירים מתחילים להתקרב לאלו שבמרכז ובצפון והפערים מצטמצמים".

גיל גורביץ', סמנכ"ל אזורים: "כאשר מסתכלים על מגמת ההתפתחות של העיר תל אביב, ניתן לראות את תנופת הבנייה וההתפתחות בדרום ומזרח העיר ומחירי דיור שהאמירו במרכז העיר משפיעים בעיקר על משפחות צעירות. אותן משפחות שרוצות להישאר בתל אביב, מוצאות חלופות בשכונות כמו ביצרון, יד אליהו, כפר שלם ונווה. אזורים אלה הופכים להיות שכונות משפחתיות עם קהילות צעירות. עיריית תל אביב רואה גם היא בשכונות אלה את עתיד העיר ודואגת לשיפור החינוך, מרכזי התרבות, הפארקים והשטחים המסחריים. ההשקעה של העירייה ביחד עם התנועה של המשפחות מהמרכז לדרום והמזרח, הופכות את השכונות לבעלות פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר״.

אז כשמחפשים הזדמנויות השקעה בעיר, מומלץ לבדוק את השכונות הבאות שצפויות לבצע את הזינוק הבא, בעיקר אלו שהמחירים בהן עדיין נמוכים ביחס למרכז וצפון תל אביב. דוגמא לשכונה כזו היא נווה שאנן שעוברת הליכי בנייה ופיתוח ובתחומה מוקמים פרויקטים גדולים שעתידים להוסיף מאות יחידות דיור חדשות בשטח התחנה המרכזית הישנה. פרמטרים נוספים שכדאי לבדוק הם נגישות תחבורתית, מאפייני אוכלוסייה, ריכוז של מקומות בילוי, מחירי שכירות שמטפסים ופרויקטים חדשים שנמצאים בתכנון.
יוסי פיירמרק סמנכ"ל יזמות סלע בינוי אומר: "כחברה שפעילה בכל רחבי הארץ וגם בתל אביב, אנו סוברים כי הגבולות הטשטשו מזמן ומה שהיה נחשב כ"דרום תל אביב", כיום מהווה את מרכז הביקושים שהעיר תל אביב מציעה. אנו כחברה מאד מאמינים באזורים הללו ולראיה ניתן לראות את העסקאות שביצענו בשנים האחרונות ברחוב יהודה הלוי, לילנבלום והרכבת, בהיקף של כמעט חצי מיליארד שקלים".

צועדים דרומה

רובע 4 - המרוויחה מתמ"א 38:
רובע 4 מתפרש על שטח של 2,825 מ"ר, והוא נמצא בשטח שבין רחוב אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושדרות שאול המלך. בין היתר, נכללים ברובע כיכר המדינה, והרחובות ארלוזרוב (החלק המזרחי) ויצמן, ז'בוטינסקי, דרך נמיר, יהודה המכבי, שדרות דוד המלך ופנקס. רובע 4 הוא המרוויח העיקרי מפרויקטים של תמ"א 38 בתוכנית הרובעים, בעקבות זכויות הבנייה המוגדלות, שהופכות את הפרויקטים לכלכליים יותר. מדובר גם ברובע הנחשב המרווח ביותר בעיר, עם דירות בגודל ממוצע של 80-90 מ"ר.
על-פי תוכנית רובע 4 תל אביב, יתווספו 5,100 דירות בתחומי הרובע. המחיר הממוצע למ"ר לדירות 2-4 חדרים בשכונה עמד בשנת 2022 על כ- 62,000 שקל למ"ר.

מחירי השכירות בשכונה עומדים על ממוצע של 10,000 שקל לחודש לדירת 4 חדרים, 8,500 שקל ל 3 חדרים וכ-5,500 שקל ל- 2 חדרים. ברובע 4 יש כיום 81 פרויקטים בתהליך תכנון, 40 פרויקטים בהליך בקשה להיתר, 63 פרויקטים בביצוע וסה"כ היחידות בביצוע עומד על כ-1260 יח"ד.
פלורנטין – עוברת לשכונה של משפחות:
שכונת פלורנטין עברה בשנים האחרונות תהליכי התחדשות ופיתוח משמעותיים ופונה היום למשפחות, במקום לצעירים רווקים ורווקות שאפיינו אותה עד לשנים האחרונות. לאור שינויים אלו, ובציפייה להמשך מגמת הצמיחה בשכונה ובעיר, מקדמת כיום עיריית תל אביב-יפו מספר תהליכי תכנון שישפיעו על היבטים שונים בשכונה - בתחומי התנועה, המרחב ציבורי והבינוי. זאת, לצד תהליכים שנועדו להבטיח את שימור המרקם, ההיסטורי והאופי התפקודי הייחודי של פלורנטין.

בין התוכניות שמקדמת העירייה בשכונה ניתן לציין את המדיניות להתחדשות ושימור צפון פלורנטין, מתחם אלוף בצלות והשמשת המתחם ההיסטורי לצרכי הציבור; פלורנטין ההיסטורית - שמטרתה להגדיל את מלאי השטחים הציבוריים בשכונה ולעודד הליכה; רחוב העלייה - פיתוח הרחוב במהלך עבודות הקו הסגול ולאחריו; רחוב סלמה - תוכנית פיתוח הרחוב שתכלול את שיפור המדרכות; מערב פלורנטין - תוכנית מדיניות נוף ותנועה.

נכון להיום, המחיר הממוצע למ"ר לדירות 2-4 חדרים בשכונה עמד בשנת 2022 על כ-54,000 שקל למ"ר. בשכונה יש 4 פרויקטים בתהליכי תכנון, 39 פרויקטים בהליך בקשה להיתר, 28 פרויקטים בביצוע עם סה"כ 606 יח"ד בביצוע.

יד אליהו – מעודדת קהילתיות

גם שכונת יד אליהו עוברת שינוי בשנים האחרונות כתוצאה משילוב של פעילות פיתוח ותכנון של העירייה, פרויקטים חדשים והתחדשות עירונית.

יד אליהו מתאפיינת במבנה פיזי המעודד קהילתיות, יש הרבה פארקים מטרופולינים בקרבת ובשטח השכונה. השכונה עם צפיפות מגורים נמוכה המאפשרת תהליכי התחדשות עירונית לצד קרקעות פנויות לבנייה, עם נגישות תחברותית נוחה לנתיבי איילון, כביש הטייסים, גישה לכביש 4 וקרבה לשתי תחנות רכבת.

המחיר הממוצע למ"ר לדירות 2-4 חדרים בשכונה עמד בשנת 2022 על כ-43,000 שקל למ"ר. בשכונה יש 8 פרויקטים בהליכי תכנון, 20 פרויקטים בהליך בקשה להיתר, 12 פרויקטים בביצוע עם סה"כ 1,834 יח"ד בביצוע.

לסיכום: אם ניקח לדוגמא את שכונת פלורנטין, המחירים הממוצעים למ"ר היום דומים למחירים שהיו ברובע 4 לפני כשנתיים, אך קצב עלייתם מהיר יותר. כך לדוגמא, מחיר ממוצע למ"ר של דירות 2 חדרים בפלורנטין התייקר תוך שנתיים בכ-30% בעוד שמחיר ממוצע למ"ר של דירות 2 חדרים ברובע 4 התייקר בכ-17%. גם המחיר הממוצע למ"ר של דירות 4 חדרים בפלורנטין התייקר בכ-33% לעומת 19% ברובע 4.

כלומר, ייתכן שבשנים הקרובות נמשיך לראות כיצד המחירים למ"ר בפלורנטין מתקרבים ואולי גם מתיישרים לרמות המחיר של רובע 4.

גם ביד אליהו התופעה די דומה והיום המחירים הממוצעים למ"ר בשכונה דומים למחירים למ"ר בפלורנטין לפני כשנתיים. בשורה התחתונה: תל אביב כולה צועדת היום דרומה לצד מהפכה תחבורתית הכוללת סלילת 360 ק"מ של שבילי אופניים, הרכבת הקלה עם הקו האדום, גם הקו הירוק והסגול, רכבת ישראל ונתיבי איילון.

פרויקטים חדשים בדרום העיר בואכה יפו, מאפשרים קרבה לכל מוקדי הבילוי התוססים של העיר אם זה שוק הפשפשים, שוק לוינסקי, נמל יפו, חוף הים ושדרות ירושלים. הפרש המחירים נוטה עדיין בבירור לטובת הדרום, אך כל זה צפוי להשתנות, כמו בלונדון, ניו יורק או ברלין.

יחד עם זאת, קצוות המחיר בתל אביב עדיין מזכירים שתי ערים שונות. קבוצת גבאי, לדוגמה, שבונה במרכז העיר ובצפון הישן פרויקטים עם דירות במחיר של בין 63-85 אלף למ"ר, מקימה בדרום העיר פרויקט במחיר ממוצע של כ-30 אלף שקל למ"ר לדירה. חברות אזורים ושלום את נתן, לדוגמא, נמצאות בביצוע מתקדם של פרויקט בשכונת נווה חן, בדרום מזרח העיר תל אביב. הבניין שבנייתו תסתיים בתחילת 2024 יכלול 13 קומות, עם 58 יחידות דיור במחיר ממוצע נמוך משמעותית למרכז העיר של 33 אלף שקל למ"ר. הזדמנויות אם כך עוד יש.

הצפון עדיין בראש הפירמידה

האם פרויקטים להתחדשות עירונית הם שישמרו את אזור צפון תל אביב גבוה בהיררכיית השכונות?

בלב שכונת מעוז אביב בתל אביב, מתכננת חברת אביב ייזום, בשיתוף חברת אביב אורבן, את הקמתו של אחד מפרויקט הפינוי הבינוי הגדול ביותר בתל אביב. במסגרת הפרויקט יפונו 96 דירות קיימות ובמקומן יבנו 4 מבנים, שלושה מהם בני 9 קומות ואחד בן 11 קומות עם מרכז מסחרי שכונתי. המתחם יכלול כ-265 דירות חדשות במגוון גדלים והוא ישלב בין דירות קטנות בנות כ-50 מ"ר ודירות גדולות ומרווחות.

גם ברמת אביב השינוי כבר פה. חברת אשדר מקבוצת אשטרום, מקימה את פרויקט אשדר איינשטיין, הממוקם בשכונת נווה אביבים, במסגרתו נבנה בניין בוטיק בן 8 קומות ו-3 אגפים וסך הכל 45 דירות. בפרויקט זה נותרו דירות אחרונות למכירה, כשמחיר דירת 4 חדרים 108 מ"ר + כ-9 מ"ר מרפסת, עם חניה, נמכרת החל מ-5.98 מיליון שקל. מחירה של דירת הפנטהאוז, בת 5 חדרים וכ-140 מ"ר עם 60 מ"ר מרפסות וחניה נמכרת החל מ- 12.2 מיליון שקל.

פרויקט זה מצטרף לשני פרויקטים נוספים של החברה, שכבר נמצאים בבנייה. בסך הכל בונה אשדר בשכונה כ-400 דירות. בנוסף על פרויקטים אלו, החלה אשדר לאחרונה לשווק את מגדל המגורים היוקרתי 'אשדר A נאות אפקה'. המגדל יבנה ברחוב מבצע קדש בנאות אפקה, בסמוך לקאנטרי השכונתי ויהיה בן 18 קומות עם 69 יחידות דיור.

רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק והמכירות של חברת אשדר מקבוצת אשטרום: "בכוונתנו להרחיב את פעילות החברה בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב, בעיקר במסגרת מתחמי פינוי בינוי גדולים בהיקף של שכונות שלמות. אנו נמצאים בשלבי תכנון שונים של אלפי יחידות דיור: החל מבדיקת היתכנות, ניהול משאים ומתנים מול דיירים ובעלי קרקע, חתימות, פרויקטים בתכנון מפורט ובשלבי הגשה לוועדות".

אפי כץ, מנכ''ל ובעלים של חברת ענב: "פרויקט רקנאטי רזידנס הנבנה בשיתוף אשדר מגיע בימים אלו לישורת האחרונה לקראת מסירת הדירות החדשות לדיירים. למרות התנגדויות שונות לאורך הדרך, ורגעים בהם היה נראה כי היתכנות הפרויקט לא אפשרית, הצלחנו לאשר ולקדם את הפרויקט עד למימושו המלא, אכלוס ומסירת הדירות החדשות".

שילוב של עירוב משתמשים ושימושים מקודם בפארק עתידים בצפון תל אביב. בשכונת נווה שרת המתחדשת מתוכננות כ-19,000 יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית. ממערב לפארק, קיימות תוכניות התחדשות בהיקף של 8,000 יח"ד, ממזרח לפארק עתידות להיבנות כ-5,000 יח"ד ומדרום מתוכנן ציר נופש בהיקף של כ-6,000 יח"ד. ״הפארק הופך מרכז תעסוקה, מסחר ובילוי ומושך אליו מדי יום קהל עצום של משתמשים באורגניות לסביבה, והפך זה מכבר למודל עולמי״, אומר אייל גרין, מנכ״ל פארק עתידים.

אופיר שרון, סמנכ״ל שיווק ומכירות חברת אפרידר מוסיף: ״תושבי תל אביב שראו במרכז העיר אופציה נדל"נית יחידה, נחשפים היום ללוקיישנים חדשים מעניינים דוגמת נווה שרת כאלטרנטיבה רלוונטית ליהנות מדירה חדשה בפרוייקטי התחדשות עירונית".

מתחם ותיק נוסף יוצא סוף סוף לדרך ברחוב דפנה 24-26-28, הנחשב אחד הרחובות המבוקשים במרכז תל אביב, התחום בין הרחובות ארלוזורוב, שאול המלך, מנחם בגין וויצמן. המתחם צמוד לתחנת ארלוזורוב של הרכבת הקלה, סמוך לבית החולים איכילוב, בתי המשפט ואזורי הבילוי, הפנאי והמסחר המרכזיים של העיר. חברות צמח המרמן ואזורים יבנו במשותף פרויקט פינוי בינוי יוקרתי מעורב שימושים הכולל 201 דירות חדשות במגדל יוקרתי בן 25 קומות, על חשבון הריסתן של 66 דירות בבניינים ישנים. צמוד למגדל יוקם מבנה מרקמי בן 6 קומות מעל קומת מסחר, מבנה ציבור וחניון תת קרקעי.

ומה באשר לעתיד?!

אולי לא פופולארי לדבר על מתחם שדה דב כהזדמנות מול המחירים הגבוהים המופרכים ששולמו על מכרזי הקרקע בעידוד המדינה, אך הרובע הזה ייהפך למבוקש ביותר בתל אביב ויכלול גם בנייה חכמה וירוקה, סמוך לים, למרינה יוקרתית שמתוכננת במקום, טיילת ופארקים, כאשר במקום מסלול הטיסה לשעבר תעבור הרכבת הקלה, הקו הירוק. תוך שנים, האזור עתיד להדביק את המחירים ההזויים ברחוב הרברט סמואל העוברים על 100 אלף שקל למ״ר.

תוכנית המתאר לרובע שדה דב כוללת 16,000 יח"ד מהן 6,900 דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת, דירות קטנות ודיור מוגן. במקביל, מקודמת תוכנית מפורטת למרינת נופש וספורט ימי במעגנת רידינג, בה מוצעים כ-300 מקומות עגינה.

התוכנית מתבססת על השמשת מערך המזחים הקיים, תוך ביצוע שינויים הנדסיים במקום.

שדה דב לפי התוכניות, יהפוך להמשכו הצפוני של רחוב אבן גבירול שכולנו יודעים מה מתרחש בו בשנים האחרונות. פרויקט היוקרה DUO של אפריקה ישראל הממוקם על צומת הרחובות אבן גבירול, ארלוזורוב ובן סרוק תל אביב, למשל, כולל שני מגדלי יוקרה המתנשאים לגובה של 50 קומות, עם 668 דירות. לדברי תמיר לולו, מנהל השיווק והמכירות של אפריקה ישראל מגורים: "צמד גורדי השחקים שתכנן האדריכל אבנר ישר, יהוו כחלק בלתי נפרד מהנוף האורבני של תל אביב העתידית".

דוגמה נוספת היא מגדלי INFINITY TOWER. מגדל בגובה 50 קומות שיכלול 273 דירות, הנחשב לפרויקט דגל של קבוצת חג'ג' בתל אביב.
תמיר אמר, מנכ"ל קבוצת חג'ג': ״המגדל נבנה בסטנדרט המגדלים היוקרתיים ביותר בעולם. כבר עכשיו הוא מושך עניין רב בזכות העובדה שהוא ממוקם בקרבת מתחמים המשלבים חיי משפחה איכותיים, מקומות עבודה ומקומות בילוי".

הפתעה: גיל רוכשי הדירות
בתל אביב ירד לממוצע של 44
תל אביב הינה אולי העיר היקרה בישראל ולעיתים מחירי הדירות בעיר מעלים חשש שהעיר מזדקנת, אך מחקר שערכו בחברת אלדר שיווק מצטיירת מגמה שמראה אחרת לתפישה זאת.

המחקר התמקד במחירי עסקאות מקרקעין של 400 דירות חדשות שנרכשו בשלוש השנים האחרונות בעיר, החל מפרוייקטי יוקרה ועד לפרויקטים סטנדרטים ששווקו לקהל הרחב. מפילוח הנתונים עולה שגיל רוכשי הדירות בתל אביב ירד ל-44 לעומת מחקר דומה שנערך לפני כעשור שהראה כי הגיל הממוצע עומד על 47.

על-פי המחקר, במרכז תל אביב, באזורים כמו לב העיר, מתחם דיזינגוף, העיר הלבנה ומתחם השוק הסיטונאי הגיל הממוצע עומד על 44.7.

בשכונות הדרומיות של העיר ובמזרח תל אביב מדובר על ממוצע של 42. בשכונות הצפוניות של תל אביב הגיל עולה ל-45 ועל שפת הים וברוטשילד הגיל הממוצע של רוכשי הדירות עומד כבר על 55-60.
פרופיל רוכשי הדירות כולל בעיקר משפחות צעירות חלקן רוכשות את הדירות להשקעה ורובן כדי להתגורר בהן.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק "אנו רואים שבאזורים היקרים יותר בעיקר במרכז וצפון העיר ישנם משפחות צעירות של "המתעשרים החדשים"- כלומר אנשים מהתעשיות הטכנולוגיה, ובדרום העיר ישנן משפחות שרוצות להתגורר בתל אביב ומוכנות "להתפשר" ולרכוש בשכונות כמו יד אליהו, פארק דרום (פארק TLV). חלק מרוכשי הדירות בדרום העיר רוכשים אותם על מנת להשכיר ולשכור במרכז העיר". גם הנתונים של עיריית תל אביב תומכים בתוצאות המחקר. על פיהם, בשנת 2020 למדו בבתי הספר היסודיים בעיר 33 אלף תלמידים עלייה של כ-20%.

בנוסף, בשנים האחרונות העירייה ש-45% מתקציבה מופנה לחינוך, פתחה עוד ועוד בתי ספר וגני ילדים. לדוגמא, בינואר 2020 היא חנכה תיכון למדעים בנווה עופר בנוסף ל-2 בתי ספר יסודיים שנפתחו בדרום העיר. לפני כשנה נפתחו שני בתי ספר יסודיים ברמת אביב ובפארק צמרת ובית ספר נוסף בתל ברוך ובקרוב ייפתחו עוד 3 בתי ספר יסודיים חדשים. בחלק מבתי הספר הקיימים נוספו כיתות, בעיקר במרכז העיר, שם הוקם לפני מספר שנים קומפלקס חינוך במתחם השוק הסיטונאי.