לפני שמתחילים לדבר על נדל״ן, צריך להכיר את רון אבידן (54).
למעלה מ-30 שנה הוא מטפס בהדרגתיות בהיררכיית הניהול בענף. חלק מההצלחה הוא זוקף לחינוך שקיבל מהבית. שם גדל והתחנך לצד אביו, אמנון אבידן, מי שהיה שחקן כדורסל במכבי תל אביב, שיחק בנבחרות והדליק את הלפיד במכביה השמינית.
״את יצר התחרותיות, הרצון להוביל, להצטיין, ואת המקצוענות בכל מה שאני עושה, ספגתי מבית אבא״, אומר אבידן, החולק היום בית ביפו ביחד לצד רעייתו, שחקנית התיאטרון, לימוד גולדשטיין.
“זה יתרון גדול לחיות לצד שחקנית תיאטרון מובילה בתחומה כבר 20 שנה. תחום העיסוק שלה שונה מאוד משלי, זה מייצר עניין וגם הפרייה הדדית”.
רון אבידן מנכ״ל ‘אזורים’, עומד בראש אחת מחברות הנדל״ן הגדולות במשק הישראלי, וככזה הוא משמש ססמוגרף למצב השוק היום. בחרנו לפתוח קלפים צמוד לחזה, סביב מצב השוק המשתנה.
הביקושים ימשיכו לגדול
השוק משתנה.
כיצד אתה והחברה מרגישים את זה?
“אין ספק שעליית הריבית והאינפלציה משפיעות על הביקושים, אבל בעיית ההיצע נותרה בעינה. בכל פרויקט שיצאנו לשיווק השנה פגשנו ביקושים. כך היה בפרויקט התחדשות עירונית בנווה דוד בחיפה, בשכונת אריאל שרון בנהריה שכבר יצאנו לשלב ג’, בפרויקט “סימפוני” שבקריית שרת בחולון ובפעילות הענפה שלנו בתחום ההתחדשות העירונית בנתניה צפון. כמובן שזה לא אותו קצב שהיה פה בשנים האחרונות, ויש עלות גבוהה יותר כדי לייצר לידים, אבל הביקושים קיימים”.
“זה ששער הריבית עובד כאפקט מצנן, אף אחד מתווכח. זה שהמשכנתאות התייקרו – זו עובדה. אבל גם אין תפיסה בשוק שהנה עוד רגע המחירים עומדים לרדת. אתה לא רואה הכרזה של אף מתווה מדיניות 'חכו המחירים עומדים לרדת'. לבסוף, צריך לזכור שישנה אי ודאות המחלחלת לרוכשים ומייצרת תחושה שזה הזמן לרכוש דירה ולא להמתין.
הקונים לא יושבים ומחכים שהמחירים ייפלו. מצד שני, אין היסטריה בטווח הקצר של עליית מחיר משמעותית”.
כשאתה אומר, אין היסטריה אז גם המשקיעים לא רצים לקנות?
“למשקיעים יש גם אלטרנטיבות בנקאיות וגם הם מושפעים מרמת אי ודאות גבוהה, לכן הם כעת יושבים על הגדר.
אני מעריך שככל שהתמונה תתבהר, בחצי השני של 2023, הם יחזרו.
הבעיה הכרונית היא של מחסור בהיצע שלא מצליחה להדביק את הביקושים. זו בעיה שלא נפתרת ולא הולכת להיפתר, בטח לא בזמן הקרוב. המשקיעים מבינים את זה. תראה מה קורה למחירי שכר הדירה שממשיכים לעלות”.
המירוץ של חברות הנדל”ן אחר קרקעות, משאיר אתכם ללא עתודות?
“לחברת אזורים אין בעיה של עתודות קרקע, בשלוש השנים האחרונות עשינו לא מעט עסקאות. רק בירושלים רכשנו קרקעות ברוממה, בהר נוף וגם בצומת פת בעסקת קומבינציה עם ‘דלק נכסים’. כיום, בהובלתו של ראש העיר משה ליאון, ירושלים היא עיר שעוברת שינוי מהותי.
לעסקאות בירושלים מתווספות גם עסקאות בתל אביב שיש לחברת אזורים, כמו עסקת קומבינציה שעשינו בנחלת יצחק ורכישת המגרש ברחוב המסגר עם דלק נכסים. אז אנחנו לא סובלים ממחסור בקרקעות לפיתוח”.
מה עם קרקעות היסטוריות? קיים מחסור?
“קרקעות היסטוריות מעצם טבען הן מוצר מתכלה. ‘אזורים’ כבר מזמן לא בונה על הקרקעות ההיסטוריות. תראה את חמשת הפרויקטים שהוצאנו לאחרונה: שני פרויקטים בוייצמן וסוקולוב בנתניה, אחד בנווה דוד חיפה, אחד בגבעת שמואל ואחד בשבטים בבת ים – כל החמישה האלה לא מוקמים על קרקעות היסטוריות, זו תוצאה של פעילות התחדשות עירונית משמעותית שקידמה החברה. אלו שקדמו לי, היו חכמים מספיק, כדי להיכנס לפעילות הזו לפני עשור, אגב, מתוך הבנה שיהיה מחסור בהיצע הקרקעות. התוצאה כיום היא, שהרבה פרויקטים מגיעים לבשלות ויש לנו בתכנון כ-60 פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבי תכנון שונים, ומעל 21,000 יחידות דיור שצפויות להיבנות בפרויקטים אלה.
ה”מכונה” הזו של פינוי-בינוי באזורים, עובדת בצורה מאוד אינטנסיבית. אין ספק שזה מנוע צמיחה מאוד משמעותי בחברה. לאזורים יש יתרון מאד משמעותי וזו העובדה שלצד פעילות בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית מאסיבית החברה ממשיכה לקדם יזמות קונבנציונאלית. כך אנחנו מפזרים סיכונים”.
איך אתם מתמודדים עם הריבית ושכירות ארוכת טווח?
“ההסתכלות של אזורים על שכירות קונצרנית היא הסתכלות ארוכת טווח, 10-20 שנה קדימה.
זה נכון שעליית הריבית השפיעה על היכולת להמשיך ולפתח את התחום, אבל אנחנו חושבים שזו השפעה קצרת טווח. בנוסף, אנחנו מאוד מאמינים שהביקוש לדירות בהשכרה ארוכת טווח נותנות ודאות ומספקות רמת חיים גבוהה לשוכרים, כך שהצפי הוא שהביקוש רק ילך ויגבר.
צריך לזכור שכ-30% ממשקי הבית גרים בשכירות, ולהערכתי האחוז הזה ימשיך לעלות בשנים הקרובות. יש לנו 800 דירות מניבות ועוד 1,700 דירות בהליכי תכנון והקמה שונים”.
היית מאמין שהמחירים בפרויקט “הרצליה הילס” לדוגמה על ציר דרכים ראשי יגיעו לאן שיגיעו?
“לגור בסמיכות לציר תנועה ראשי שבעבר נתפס כחיסרון גדול, היום נתפס כפתרון נגישות תחבורתי מעולה. אנשים פוחדים היום לעמוד בפקקים. פרויקט 'הרצליה הילס' יושב על שלושה צירי תנועה אדירים – כביש החוף, איילון ודרך שבעת הכוכבים.
תוסיף לזה רכבת כבדה ועל זה תוסיף את ההשתנות של גישת השוק כלפי עירוב שימושים. אנשים היום מחפשים לגור בסמיכות למסחר רחוב שוקק, לבתי קפה, למסעדות, למשרדים. יצרנו תמהיל של מסחר שתואם את רצונות התושבים ואנחנו רואים כמה זה מצליח שם”.
זה מה שהוביל בקלות לפרויקט Exchange Ramat Gan?
“בהחלט. הביטחון שצברנו בהרצליה הילס, השפיע על היכולת לקדם את המגה פרויקט בצומת עילית. גם כאן אלו שני צירי תנועה מרכזיים – ארלוזורוב וז’בוטינסקי והחשוב מכל, הוא שהפרויקט ממוקם על תחנה של הרכבת הקלה של הקו האדום. אנשים מבינים שזה העתיד של המגורים. זה מיושם כבר בערים מובילות כמו טוקיו, ניו יורק ולונדון. היכולת של אדם לגור בפרויקט יוקרתי ואיכותי עם מסחר, עסקים, חדרי כושר, לובאים מפוארים ורכבת קלה שמגיעה לכל מקום, היא תפיסה חדשנית ומודרנית של מגורים ששדרגה משמעותית את אזור הבורסה”.
בשנה האחרונה עלו מחירי הדיור בכ-20% ובדוחות שלהם מצויינת עליה של כ-30% מ-2018.
זה מפתיע אותך?
“כשהממשלה ממקדת את ההתמודדות שלה בצד הביקוש, לא תהיה לזה הרבה השפעה על מחירי הדיור כלפי מטה. כל התוכניות שקידמה - מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מע”מ אפס, העלאת מס הרכישה – פועלות בצד הביקוש ולא עושות שום מהלך משמעותי שנועד להגדיל את ההיצע. נכון, הם הגדילו משמעותית את השיווקים, אבל זו לא חזות הכל. מעבר לריכוזיות שטמונה ברמ”י, כולנו סובלים מבירוקרטיה שהולכת ונהיית קשה יותר.
תראה כמה שנים לוקח לאשר תב”ע, כמה שנים לוקח להוציא היתר בנייה, כמה קשה לקבל טופס 4. כל התהלכים האלה נהיים ארוכים יותר ופוגעים ביכולת להגדיל את ההיצע”.
אם היית שר שיכון מה היית עושה?
“קודם כל הייתי מעביר החלטת ממשלה שבעיית הדיור היא פרויקט לאומי. אחר כך הייתי מציע לבחון אפשרות למנות פרויקטור ולתת לו סמכויות מול כל המשרדים הנוגעים לדבר. תקבע תוכנית עבודה ויש לדבוק בה עד שיצליחו להפחית באופן משמעותי את החסמים שקיימים בענף. אין פתרונות של “זבנג” וגמרנו.
יש גם את נושא מצוקת כוח האדם בענף. גם אם כל התהליכים יהיו מהירים, אין מספיק כוח ביצוע בישראל כדי לענות על הביקושים. בקיצור, צריך פתרון כולל שתוקף את כל המרכיבים במשוואה, שהתוצאה שלה כרגע זה עליית מחירי הדיור”.
אז אתה לא רואה את המחירים יורדים?
“לא, וגם אם תהיה ירידה בשנת 2023. היא תהיה סלקטיבית ומתונה”.
מה עם הפריפריה?
“אנחנו רואים את הפריפריה כדבר הבא. אין לנו ספק שבמהלך השנים הבאות הביקושים למגורים בפריפריה יגדלו ולכן אנחנו בימים אלו בוחנים פרויקטים שונים בעיקר בצפון, בקריות ובחיפה.
גם טירת הכרמל הפכה ליעד מבוקש להתחדשות עירונית”.
יש איזו בשורה?
בעיקר תקווה.
אז לסיכום לאן צועדת אזורים ב-2023?
“אנחנו עובדים היום בפול טיים ומשקיעים את מירב המאמצים והמשאבים בפרויקטים שמתוכננים לצאת לשיווק בזמן הקרוב.
‘אזורים’ תמשיך לעשות את מה שהיא עושה הכי טוב - ייזום פרויקטים למגורים בישראל. רק בשנה הקרובה, מתוכננות הקמתן ושיווקן של 2000 יח”ד. בסך הכל יש לנו 29,300 יח”ד בצבר פרוייקטים בשלבי ביצוע, תכנון ועתודות.
כפי שציינתי, נמשיך גם בתחום ההתחדשות העירונית עם הרגל על הגז. יש לנו כ-6,000 יח”ד בפרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית עם תב”ע מאושרת, ואנחנו מושקעים בלהוציא אותם לפועל כמה שיותר מהר.
רק ב-2023, יש לנו 740 יח”ד בחמישה פרויקטים נוספים שנמצאים בהליך רישוי מתקדם וצפויים לצאת לשיווק.
אחד המהלכים הגדולים שמצפים לנו השנה הוא שיווקו של פרויקט ההתחדשות בוייצמן הרצליה. פרויקט לדעתי מהגדולים ביותר שנעשו בישראל עם הריסה של כ-600 יחידות דיור והקמתן של 1,800 יח”ד.
אנחנו אחראיים להקמת השכונה מהקצה לקצה – לתשתיות, למסחר ולמבנים הציבוריים.
זה דבר שאני מאוד מצפה לו.
בנוסף לכל זה, כמובן שיש את הפעילות בתחום המניב ובתחום של שכירות ארוכת טווח.
אנחנו עם 800 יח”ד מניבות היום ויש לנו עוד 1,700 יח”ד בשלבי תכנון וביצוע שונים. השנה הקרובה היא הזדמנות מצוינת להשקיע במה שיש לנו ולרוץ קדימה”.
ת.ז רון אבידן
גיל 54
מצב משפחתי נשוי + 3
תחילת הדרך היה קצין במודיעין שהשתחרר לאחר שנת קבע. למד כלכלה וניהול ובמהלך הלימודים לתואר שני במנהל עסקים ,
נחשף לתחום הנדל”ן, התאהב, ובהמשך החל ללמוד שמאות וניהול מקרקעין.
החלום פעילות ציבורית
מגורים נולד וגדל בתל אביב. גר היום ביפו.